房地产合规专题—协助购房人非法规避房屋交易税费的法律风险

2021年7月13日，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会（含原国家发展计划委员会、原国家计划委员会）、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室八个部门联合发布了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房[2021]55号）（以下简称“55号文”），力争用三年左右的时间，实现房地产市场秩序明显好转。55号文将房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面作为整治重点领域，整治环节基本覆盖从房地产开发环节到存量房屋管理的房地产市场主要领域。55号文的发布，意味着近年来政府主管部门对于房地产市场的阶段性联合整治进入深水区，也意味着传统的房地产开发企业将面临着更为常态化的合规风险。

一、协助购房人非法规避房屋交易税费的概念

房屋交易税费主要包括：买方应缴纳的契税、印花税和卖方应缴纳的增值税、个人所得税、契税。房屋交易税费的征收和备案的房款、购房面积、出售人资格有关。协助购房人非法规避房屋交易税费的行为就是通过调整上述条件达到表面上的合规要求，实际上侵犯了房产交易市场秩序和税费征收，这种做法会扰乱正常的房产交易秩序，同时，这也是一种逃税行为。协助方是房屋销售主体及第三方中介公司。

二、协助购房人非法规避房屋交易税费的情形

从广义的角度出发，协助购房人非法规避房屋交易税费的情形，在实际操作中，主要是通过阴阳合同、调整收款名目、赠送面积、调整资质等方式来达到目的，笔者分述如下：

（一）阴阳合同

当事人双方就同一房屋签署价格不一致的阴阳合同，阳合同对外进行备案以逃避国家税收为目的，阴合同对内是双方的真实意思表示。房屋买卖交易中，阴阳合同的存在主要是为了逃避房屋交易税费的缴纳，对内的“阴合同”约定了双方成交的真实价格，对外的“阳合同”是用于网签和税费缴纳使用，一般情况下，“阳合同”的价格都会低于“阴合同”，但是实际操作中还会存在“阳合同”的价格高于“阴合同”的情形，主要用途用于向银行办理贷款，这会导致房屋买卖的杆杠被放大，贷款逾期风险加大。

（二）赠送面积

赠送面积是销售主体常采用的促销方式，不仅可以降低购房总价款达到规避交易税费的目的，又可以使建筑面积在合理范围内来规避交易税费。如个人购买普通商品住房建筑面积在90平方米以内的，则可以使契税按1%缴纳。

（三）以其他名目收取购房款

出卖人一般通过捆绑销售的方式将房款进行拆分，以达到规避交易税费的目的。房屋销售主体及第三方中介公司通过商品房销售合同条款的设计，将房款进行拆分，一部分计入备案合同用于办理产权登记，一部分计入装修款、家电家具、物业费等税率较低的收费项目。

（四）调整资质

调整资质是出售方或买受方通过调整家庭情况的方式使自身符合享受税收优惠的条件，从而达到规避房屋交易税费的目的。如多地法规规定：“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”即一个家庭如果有两套房屋，转让其中一套，即使满五年也需要缴纳个人所得税。因此很多夫妻通过假离婚的方式将名下的房产转让一处给夫妻一方，再由其和第三方进行交易。

（五）以租代售

所谓“以租代售”，是指房主出售个人购买不足5年的房屋时，为了避免全额缴纳增值税，买卖双方先签订一份租赁合同，买家先以租房的形式居住在该房屋内，等到购房时间超过5年期限后，双方再签订二手房买卖合同的情形。

（六）假赠真卖

“假赠真卖”是表面通过“赠与”的方式进行房产转让，实则私下收取买家的房款，即假赠与、真买卖。根据税法的调整，此种方式并不能达到规避房屋交易税费的方式，而新演变出了“夫妻加名”的方式来规避房屋交易税费。如《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税。

三、协助购房人非法规避房屋交易税费法律风险

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第63条，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。《中华人民共和国刑法》第201条规定了逃税罪的罪状，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款。

非法规避房屋交易税费的行为是一种逃税行为，不仅房地产经纪公司或房地产公司会被予以处罚，更为严重的是，房屋买卖双方会因非法规避房屋交易税费构成偷税被予以行政处罚，情节严重的则可能构成逃税罪，被追究刑事责任。除此以外，各种规避房屋交易税费的行为还会带来其他的法律后果。

（一）阴阳合同的法律风险

阴阳合同显而易见的风险就在于，争议发生的时候“阴阳合同”哪份才是真正约束双方的合同，双方实际签订的“阴合同”一般在前，则备案的“阳合同”一般在后，作为成立在后的合同，完全可以视为对签订在前合同的变更，其才是双方最终合意的合同，除非有证据足以证明备案的合同为“阳合同”。根据《民法典》第146条的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。双方实际履行的是“阴合同”，在民法上，追求当事人真实意思表示，双方还是可以按照真实的“阴合同”，对双方进行约束。同时，房屋交易税费也是买卖双方在交易过程中需要重点考量的问题，在阳合同无效的情况下，双方均可能承担根据“阴合同”而应补交的税费义务，而这也往往成为双方重点争议的问题。

（二）赠送面积的法律风险

首先，赠送面积是不计入建筑面积的，该部分也不会写进房产证，一旦赠送面积使用上产生争议，维权的权利基础是薄弱的；其次，赠送面积法律上是属于全体业主共有，而不归属于个人；再次，赠送面积越多，小区的容积率也越大，最终会降低业主的居住环境，影响房屋的品质；最后，如果赠送面积使用涉及违法，可能被认定为违建而被拆除。

（三）以其他名目收取房款的法律风险

以其他形式的名目收取房款往往会通过签订不同的合同的形式来实现，这样会导致实际房款与合同约定不一致，双方并不能通过真实价款来主张各自的权利义务，追究违约责任，同时价款的分割会导致某些名目的收费不符合市场的价格，存在明显违背公平原则的情形，导致相关部门的介入，对其收费进行调整。

（四）调整资质的法律风险

通过调整家庭情况的方式使自身符合享受税收优惠的条件，从法律上看并无不当，司法上也难以认定当事人的真实意思表示。但在实际中，存在假戏真做，违背当事人真实意思表示的情形发生。当然，如果经法院审理查明，不属于当事人真实意思表示的行为，会被认定为无效，但身份关系的行为往往不可逆。

（五）以租代售的法律风险

“以租代售”会使双方的关系在明面上处于租赁关系，一旦价格发生变化，买卖双方都有可能变换交易方式，使房屋权属的转移处于不确定的状态。同时，基于租赁期限的最长限定，超过20年的租赁期限不受法律保护，真实购房人可能最终变成了20年的承租人。

（六）假赠真卖的法律风险

“假赠真卖”会导致权属转移的法律基础给人以误解，赠与合同作为无偿合同，受赠人无须支付购房款，赠与人可能无法得到受赠人私下承诺的“购房款”。赠与合同一般为实践合同，赠与人在过户登记前均有可能撤销赠与。一旦双方发生纠纷，“假赠真卖”的合同作被认定为无效，双方还可能因对税费没有约定而发生争议。

四、合规建议

55号文专门将“协助购房人非法规避房屋交易税费”作为重点整治对象，一方面是为了规范房屋销售主体及第三方中介公司，更深层次是确保房住不炒原则的落实，通过税收手段合理的调控房地产市场，确保房地产市场的平稳。笔者建议房屋销售主体及第三方中介公司可将如下方面作为风险防控重点：

（一）坚定树立合法纳税意识。房屋销售主体及第三方中介公司必须牢固树立依法加纳税的意识，明确税收征收目的是为给社会提供更加完善的公共产品和公共服务，并对社会财富进行分配的重要方式。同时，公司内部要定期进行税务知识的培训，说明偷税、漏税的危害性及可能承担行政责任乃至刑事责任，会生动有趣的小故事让员工们深刻树立合法纳税意识。

（二）合理筹划房屋买卖税费。房屋销售主体及第三方中介公司必须吃透纳税政策，做好既能享受合理的税收优惠政策，又能做到应纳尽纳，远离偷税漏税的警戒线。公司可以定期与相关职能部门进行联动，为员工讲授税收的法律规定和优惠政策，同时时时更新税收政策的小手册，确保公司为购买人提供合理的税务筹划方案。 

（三）加强合法纳税知识宣讲。房屋销售主体及第三方中介公司在与购房人沟通时，也要时时做好合法纳税的宣讲，让购房人意识到合法纳税的重要性及为国家做出的贡献，让购房人在思想上就绕开非法避税的坑。

（四）落实非法避税风险提示。房屋销售主体及第三方中介公司在向购房人宣讲合法纳税的同时，也应要求购房人签订相应的承诺书和风险告书，让购房人了解可能存在的非法避税手段并及时识别，同时让其认识到非法避税的法律后果而选择合法纳税。

（五）准确计算税费承担明细。房屋销售主体及第三方中介公司在设计合同时，应将房屋交易存在的税费进行准确计算，方便购房人准确计算自身的购房成本及合理评估自身的购买能力，让税费真正做到透明。

（六）明确税费承担主体条款。房屋销售主体及第三方中介公司在设计合同时还要明确税费的承担主体及不履行会导致的违约责任，做到各方权责清晰，方便合同履行，减少各方的纠纷。