乾成说法 | 解读北京市公共户新政策，从房产交易案件中的户口纠纷出发

发布日期：2021-06-11 浏览次数：210

文 | 盖铁猛律师

"空挂户"问题关乎民生，群众盼望公众户制度尽早落地

近几年来，由于北京市户籍管理政策的不完善，许多居民在房屋交易中，由于客观原因确实无法将户口迁出原房屋或者拒绝将户口迁出，成为人民群众口中的“户口老赖”、“空挂户”。

对于购房人来说，空挂户将会导致房屋交换价值贬值，再次销售困难，给购房人造成直接的经济损失；对于卖房人来说，无法将户口迁出原房屋将会产生一系列的违约责任，这并不符合卖房人卖房的本意。为有效解决这一问题，北京市公安局于2021年6月7日发布名为《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（试行）》的新户籍政策，允许符合条件的北京市户籍人员在户籍所在地派出所申请“公共户”落户，该政策的出台对于解决户口无法迁出问题以及涉及到户口迁移纠纷的处理具有积极作用。

（以下图片是本所律师通过人民网北京市领导留言板搜集到的群众针对“空挂户”问题的反映，体现了该问题对人民群众的深深困扰。）

"公共户"政策具体规定

一、“公共户”设立

全市每个户籍派出所原则上只设立一个非农业“公共户”，接收暂不具备市内迁移条件的本辖区非农业户口人员落户。

二、“公共户”落户条件

符合下列情形之一的我市户籍人员（不含学生户口、驻京办户口、博士后户口等限制市内户口迁移人员），可以在户籍所在地派出所申请“公共户”落户：

1、因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属（其他直系亲属包含父母、子女、（外）祖父母、（外）孙子女。下同）在本市无合法产权住房，户口无法迁出的；

2、因离婚后户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房，户口无法迁出的；

3、因离职户口须从原单位集体户迁出，现单位无集体户，且本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房，户口无法迁出的；

4、因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更，现房屋权利人申请将原户内人员迁出的，原户内人员无正当理由拒不迁出的；

5、新生儿亲生父母一方户口在本市“公共户”内，且新生儿无法在本市其他地址申报出生登记的，可在其亲生父母户口所在“公共户”内申报出生登记；

6、其他特殊原因在本市无法办理户口市内迁移的。

三、公安机关可自行对户口予以迁移至“公共户”

公安机关可依房屋所有权人、公有住房承租人或监护人的申请，依照该政策作出户口迁移决定，将“空挂户”迁至“公共户”。

从案例出发解读"公共户"政策

此前，乾成律师团队承办的一个房屋买卖合同纠纷案件，就涉及到房屋户口无法及时迁出的问题，目前该案正在审理中。

一、案件基本情况

王某（买方）与刘某（卖方）于2016年6月6日签订《存量房屋买卖合同》，合同签订之初，刘某曾告知王某房屋中有其亲友万某的户口，并且双方约定，自合同签订之日起九十日内，向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖方应当在该房屋所有权转移之日起，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当向买受人支付违约金。2016年8月5日涉案房屋所有权移转后，根据当时的户籍管理政策，万某（本人及亲属在北京没有可供户口迁入的房屋）无法将户口迁出。为此，王某认为刘某单方违约，将刘某诉之法院。刘某委托乾成律师团队担任诉讼代理人。

二、新政策对本案及未来相似纠纷的影响

在新政策出台之前，因北京市户籍管理政策不完善导致万某户口无法迁出，并非刘某违约导致；在新政策出台之后，合理解决了“空挂户”问题，日后此类户口纠纷将会大大减少。

本案中，万某已保证会及时依新政策办理户口迁出手续，法院裁判时可能会依据新政策及户口迁出的履行情况酌情减少违约金赔偿数额。至于本案后续处理，根据新政策，万某可直接向户籍所在地派出所申请迁入公共户；如万某不配合迁出户口，房屋现权利人王某也可以向派出所申请将万某户口迁入公共户。这样一来，可以从根本上解决万某的户口问题。

笔者通过对相似司法案例的查找研究，发现“空挂户”问题引发的购房纠纷，在经济发达的一二线城市十分普遍。房屋买受人在明知出卖人因政策原因无法将户口迁出房屋的情况下，恶意与出卖人签订无法完全履行的房屋买卖合同，在没有产生任何实际损失的前提下径行起诉，主张巨额违约金。新政策出台可以有效避免某些房屋买受人钻政策的空子去获得一己私利，从而使该类纠纷大大减少。

三、新政策对法院审判的指引

在公共户政策出台前，如果交易双方发生户口纠纷，无论是由于客观原因还是房屋出卖人拒不迁出，法院只能根据双方合同履行的情况来判断当事人是否需要支付违约金以及支付多少数额的违约金，并不能从实质上解决户口不能迁出的问题。也即房屋买受人只能依赖因出卖人的违约行为而产生的债权请求权，以期待实现房屋的完整权益。

而最新发布的公共户政策，不仅为当事人主动申请迁入公共户提供了途径，还赋予了房屋权利人直接申请迁出滞留户口的权利，如果房屋权利人主张将卖方的户口迁出，法院可以根据新政策规定，以户口迁出为引，促成纠纷双方的和解。

总结

北京市最新出台的公共户政策，为房屋交易中的户口纠纷提供了新的救济途径，使建立在房屋物权基础上的诸多权益的全面实现有了切实可行的方案和有力的行政保障，让民事司法裁判和政府行政管理之间的空白地带进一步缩小。除了解决积存的民事纠纷，未来一段时间内，该工作规定会在相当大的程度上刺激北京市存量房交易市场。北京市公共户的新政策一方面体现国家行政权能的完善和改进，另一方面也能弥补单纯司法裁判行为对公民权益保护不足的尴尬处境，切实解决因买卖存量房产生的户口无法迁移的问题，从侧面体现出国家治理能力的长足进步。

盖铁猛律师

乾成律师事务所创始合伙人

业务领域

投融资并购 | 常年及专项法律顾问 |

重大商事诉讼与仲裁 |

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