住房租赁篇：强制驱赶租户行为的法律性质与责任

引言：

55号文将房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面作为整治重点领域，整治环节基本覆盖从房地产开发环节到存量房屋管理的房地产市场主要领域。55号文的发布，意味着近年来政府主管部门对于房地产市场的阶段性联合整治进入联合持续整治的深水区，也意味着传统的房地产开发企业将面临着更为常态化的合规风险。

乾成不动产团队特设房地产合规专题，根据55号文将持续整治的四大领域的具体情形出发，梳理出传统房地产开发企业可能面临的民事法律风险和行政法律风险，以供相关主体参考和防范各种不同情形下相应的合规风险。

本合规专题一共分为四个板块：房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务。其中“住房租赁”板块一共分为八种情形：一、未提交开业报告即开展经营；二、未按规定如实完整报送相关租赁信息；三、网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；四、克扣租金押金；五、采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；六、违规开展住房租赁消费贷款业务；七、存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；八、未按规定办理租金监管。

本期主题为第三部分“住房租赁”中的第五种情形：采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户。

本文主要包括以下四部分内容：

一、采取强制手段驱赶租户的情形

二、采取强制手段驱赶租户行为的法律性质

三、强制驱赶行为、合同解除与私力救济

四、不同情形下强制驱赶行为性质认定的相关案例

正文：

衣食住行是人类生存的基本条件，得广厦千万是人之所向，而片瓦遮身、立锥之地是普通个体跻身于大城市的底线，也是群像。由于工业革命引起的城市化运动，大量人口涌入城市，住房问题一定程度上等同于城市住房问题，而基于生活成本的原因，租赁住房是人们解决城市基本居住问题的首要选择。

住房租赁是出租人与承租人之间的博弈，但是由于相关法律制度推进较慢以及承租人天然的弱势地位，承租人想要维护自己的权利十分困难，即使纠纷发生后，承租人会因为有限的经济能力而无法获得专业律师的帮助。加快实现出租人与承租人之间的实质性平等迫在眉睫。相关规划也指出应加快培育和发展住房租赁市场， ^①加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人的合法权益。

租赁关系存续期间，出于各种动机，常发生出租人以各种手段驱赶租户的情形；强制驱赶租户可能发生在租赁期间未届满时，也可能发生在租赁期间届满之后，通常还会伴随不同违约主体、违约行为、合同解除等因素的影响，本文将就租户驱赶行为的法律性质和法律后果作出分析。

首先需要明确的是，本文中所说的强制手段属于民事经济纠纷中涉及的情形，与房屋租赁领域的暴力威胁型黑中介犯罪作区分， ^②暴力威胁型黑中介犯罪披着经济纠纷的合法外衣，以专门制造违约获取非法利益为“经营模式”，主要暴力、威胁方式包含扔租户个人物品、电话辱骂、半夜敲门滋扰、围堵等方式强迫租户搬离，该等行为已经违反治安管理处罚法，严重的甚至涉嫌犯罪，不在本文讨论范围。

涉及到强制具体手段时，体现的方式是相通的，可以列举，不能穷尽。由于没有明确的定义，强制驱赶行为由出租方作出，综合案例，本文中认为强制驱赶行为不仅仅包含通过人为“暴力”清场进行驱赶，同时也包含租户在诉求中频繁体现的认为是“威胁”的停水、停电等行为。通过限定案由为“房屋租赁合同”，关键词为“驱赶”，“驱赶、暴力”，“驱赶、暴力、威胁”，搜索案例数目如图一所示。此处需要注意，关键词的出现不等同于法院对于行为性质的认定，多数关键词易出现于诉求或辩词中。对已有案例总结发现，对于出租方强制驱赶租户行为，由于承租方普遍不能提供充分证据证明，能够认定为违约行为的很少，这也导致法院不能支持承租方的损害赔偿请求。

图一 案件数目概览图例^③

按照图二的方式可对强制驱赶行为按照租期是否届满的维度进行划分，进而对涉及到以强制手段驱赶租户的情形进行性质认定。因为租赁届满时间关系着合同解除和违约行为的认定，同时结合案例进行总结归纳，后续行文将按照五种情形划分进行讨论。

图二 租赁中强制驱赶行为情形分类

强制驱赶租户行为通常发生在出租人欲提前解除合同或合同期满后承租人占用租赁房屋不返还租赁物的情况下，具体原因和动机则各有不同。

（一）租期未届满时强制驱赶行为的认定

在租赁合同尚未期满时，出租人采取强制驱赶行为需要分情况考虑，如果是承租人违约造成的，首先需要判断承租人拖欠租金是否达到了合同解除的条件，是否达到了合同约定的根本违约条件，实践中会根据承租人违约行为和出租人强制驱赶行为的严重程度来判断认定强制驱赶行为是否属于违约行为。后文中情形一的案例可供参考。

如果有法定事由，如新冠疫情，通常认定出租人的强制驱赶行为构成违约。根据《民法典》第590条，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任。承租人向出租人提出减免租金请求符合情势变更时，承租人等待答复的合理期间内未缴纳租金的一般不构成违约。符合情势变更的，承租人未缴纳租金，出租人采取强制行为驱赶承租人或者迫使承租人交纳租金的，一般构成违约。疫情的影响构成情势变更时，双方应当积极的协商如何变更合同，协商不成时承租人有权向法院要求变更或解除合同。^④后文中情形二的案例可供参考。

（二）租期未届满出租人要求提前解除合同时强制驱赶行为的认定

就租期未届满时出租人能否提前解除合同，需要看是否符合合同约定的解除条件或者法定解除条件。如果不符合解除条件，承租人要求继续履行合同的应予支持，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条即持该观点；如果符合解除条件，出租人的强制驱赶行为在适当范围内不会被认定为违约行为，但是需要承担赔偿责任。后文中情形三的案例可供参考。

（三）租期届满后，出租人强制驱赶行为的认定

租赁期间届满后，如果双方没有对续租达成一致意见，承租人应当将房屋退还给出租人，此时也分为两种情况。

第一种情况是出租人和承租人协商后将租赁形式转为不定期租赁，此时通常是承租人没有违约而出租人也没有找到下一个承租人的空档期。根据《民法典》第730条，此时当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。此时需要结合出租人强制驱赶行为的程度，以及双方是否有其他违约行为等综合判断强制驱赶行为的性质。

第二种情况是出租人没有续租意愿，而承租人拒绝搬离，此时出租人采取的强制驱赶行为在通常情形下被认定为私立救济。

在租赁合同关系存续期间，强制驱赶行为实质上是一种违约行为。面对承租人迟延交租，可以要求其承担违约责任，而不是通过一种违约行为来制裁另一种违约行为。如果承租人迟延交租等违约行为达到解除条件，导致合同解除，那么出租人有权采取适度的强制驱赶措施。这里要注意，根据《民法典》第566条第2款，违约方应当承担的违约责任不因解除合同而减少或免除。

也就是说，通过判断违约行为是否达到合同解除条件，承租人违约行为与出租人强制驱赶行为违约程度的对比，综合认定各方的违约责任。强制驱赶行为不必然导致合同解除，而合同解除后承租人无权占有房屋，一定程度内的强制驱赶行为更可能被认定为私力救济。私力救济方式通常发生在合同解除或租期届满后，承租人依旧占用租赁房屋的情形中。如果私力救济发生在合同解除前，则需要判断违约方，私力救济行为的不当行使可能会导致合同解除，使得出租方成为违约人。^⑤

需要注意的是，强制驱赶行为可能触及行政违法。 ^⑥私力救济通常发生在没有第三方以中立的名义和立场介入，单纯依靠自己的力量保护与实现权益的情况下， ^⑦所以私力救济的合法性在一定程度上需要公力救济的配合辅助和终极评价。如紧急情况下的民事自主行为需要事后及时诉诸公力救济方具有正当性、相关文书需要司法的确认方具有法律效力等。只有合法的私力救济才能得到法律的承认，并获得相应的法律地位。

情形一：租期未届满，承租方违约，出租人强制驱赶行为不认定为违约

案例：（2020）京民终113号；（2021）最高法民申13号

裁判要点：支持原判决认定双方合同因A公司违约而由B公司（出租人）主张予以解除；对于出租人在合同解除前采取暴力措施控制租赁场地，收回商铺是基于双方《商铺租赁经营合同》的约定，B公司在合同解除前采取暴力措施控制场地不属于违约行为。如A公司认为B公司在收房过程中还有其他侵权行为，可另行解决。

基本案情：A公司（承租人）与B公司（出租人）于2007年4月签订《商铺租赁经营合同》，租赁期间约定为十五年，合同第12.3条、12.3.1条约定A公司未能按合同约定交纳租金超过15日的构成根本违约，B公司有权提前终止合同，收回商铺。后A公司存在拖欠租金超过15日的事实。

裁判理由：双方合同因A公司违约而由B公司主张予以解除；A公司主张B公司在合同解除前采取暴力措施控制租赁场地，致使A公司对场地失控，原审已经支持A公司第一项反诉请求，判定对于租赁场地中，经双方确认属于A公司的部分物品，可由A公司搬走。因B公司收回商铺是基于双方《商铺租赁经营合同》的约定，A公司主张属于违约行为，依据不足。

情形二：租期未届满，疫情下承租人迟延交租，出租方强制驱赶行为被认定为违约

案例：（2021）川01民终14941号

裁判要点：杨某虽迟延交租，但因该应付款时间发生新冠疫情这一不可抗力事件，杨某获得缓交租金的法定事由。C公司在杨某迟延交付租金的次日即发送解除租赁合同通知并对案涉商铺进行锁门，该行为发生在租赁期间内，且导致杨某在租赁期间内提前搬离案涉商铺，该行为属于违约行为。

基本案情：2018年1月31日，C公司（出租人）与杨某（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限3年，从2018年2月1日至2021年3月10日止。C公司于2020年2月14日向杨某发送租金收费通知书，要求杨某在2020年2月25日前交清2020年3月1日至5月31日租金。杨某表示因新冠疫情影响无法营业造成损失，申请减免房租。2020年3月13日，C公司向杨某发送《房屋租赁合同解除通知书》。2020年3月17日，由于C公司将铺门锁住，货物无法取出，杨某到派出所报案。

裁判理由：杨某多次提到案涉商铺被C公司锁门的情况，C公司两名工作人员均未对此提出异议，结合微信聊天记录中案涉商铺锁门的照片及报警记录内容，在C公司未提供证据证明在2020年3月13日对案涉商铺锁门后次日就开锁的情况下，支持杨某提出的对案涉商铺实施锁门行为的事实。虽然用电量明显低于之前的用电量，但没有其他证据相印证情况下，不能确认案涉商铺用电量减少是因案涉商铺被断电导致。

由于受新冠肺炎疫情影响，必然无法正常使用案涉商铺，根据诚实信用原则，从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，杨某可以缓交租金，或要求出租人减免一定数额的租金。C公司违反诚实信用原则，在租期内提前解除合同，致使杨某2020年4月17日搬离案涉商铺，应当承担赔偿责任。

情形三：租期未届满，出租人提前解除租赁合同，实施强制驱赶行为需承担赔偿责任

案例：（2020）苏05民终10581号

裁判要点：双方在租赁合同中约定了合同任意解除权且不存在违反相关强制性规定及损害第三人利益等情形的，应当认定为合法、有效。出租人可以依据合同约定提前解除合同。合同中约定单方解除合同方承担两个月租金作为违约金，但约定的违约金低于给承租人造成的损失的，承租人可以请求法院增加违约金数额，以不超过实际损失额为限。

基本案情：D公司（承租人）与E公司（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年11月30日至2022年11月29日，合同5.2条约定：如甲方非因不可抗力因素，在合同租赁期限内单方面解除合同的，除须提前三个月通知乙方外，也应承担两个月的经济补偿。2019年3月，E公司向D公司发送解除合同通知书一份，载明自通知书送达之日起满三个月进行解除，另给予承租人D公司相当于两个月租金的经济补偿。2019年3月29日，D公司签收该解除合同通知书，并在该通知书的签收单上注明：本公司不同意解除租赁合同，相关异议内容以邮件形式发至贵方邮箱。2019年6月11日，E公司张贴了通知书，载明依据《房屋租赁合同》第5.2条约定解除合同，自2019年6月30日其，将采取断水断电措施。对人员、财物采取“只出不进”的限制措施。2019年5月28日，D公司提起诉讼，诉求为判令E公司于2019年3月29日的解除合同通知书无效。

本案的争议焦点是，涉案租赁合同中约定的任意解除权是否有效？合同解除后的相应赔偿责任如何承担？出租方强制驱赶行为如何认定？

裁判理由：租赁合同第5.2条实际上是对于出租方和承租方任意解除权的规定，该条约定了双方均有对等的合同任意解除权，从权利设定上并不违反公平原则，且该条约定内容也不存在违反相关强制性规定及损害第三人利益情形，认定为合法、有效。故E公司可以依据5.2条提出解除合同。

但是该条合同解除后责任承担方式、范围的约定，产生于损失发生之前，与承租方的实际损失明显不符，也有违赔偿损失责任的强制性质，故该通过约定事实上免除、限定责任的条款应属无效。E公司仍应根据D公司的实际损失进行相应赔偿。E公司（出租人）承担90%的赔偿责任，D公司自担10%的责任。

情形四：租期已届满，续租未协商一致后转为不定期租赁，出租人强制驱赶行为被认定为有过错

案例：（2018）豫03民终3903号

裁判要点：依据诚实守信原则，房屋租金损失由F公司与范某各半承担。损失部分F公司应承担一定的赔偿责任。

基本案情：2011年9月13日，F公司（出租人）与秦某（承租人）签订《租赁合同》一份，租赁时间自2011年9月15日至2016年5月15日，合同签订后，秦某在该经营场所开设了G酒店。2015年7月19日，秦某（承租人）与范某（次承租人）签订《店铺转让合同》，约定将G酒店及房屋租赁合同转让给范某，交店日期为2015年8月1日。2016年5月15日，《租赁合同》到期，F公司与范某未能就续租一事达成一致，要求范某搬离并交付所欠房租。2016年6月3日，范某出具承诺书，载明终止合同，在F公司招租新经营者进入前，自己安排搬迁事宜，此期间内按天向F公司交房租。2016年8月23日、2016年9月20日，范某又分别出具承诺书，载明2016年9月25日前付清房租。

2016年5月24日、5月25日、9月20日、9月21日、9月23日F公司实施了驱赶顾客、堵门、锁门清场等行为，双方发生争执并报警。范某占用租赁房屋至2016年10月31日。

裁判理由：原租赁合同到期后，双方形成不定期租赁，出租人可以随时解除合同。范某2016年9月20日出具的承诺书载明2016年9月25日前付清房租，否则自愿由F物业公司锁门走法律渠道解决问题。F公司未按照范某承诺书约定的期限，2016年9也20日、9月21日、9月23日就实施了驱赶顾客、堵门、锁门清场等行为，实际上从2016年9月21日起至2016年10月31日，范某未能正常经营控制使用房屋，F公司存在过错。根据公平原则，F公司对损失部分应承担一定的赔偿责任。

情形五：租期已届满，承租人继续占用租赁房屋，出租人强制驱赶行为被认定为私力救济

案例：（2020）苏民申354号

裁判要点：承租人主张拆迁补偿费及赔偿财产损失、生产经营损失。在房屋租赁合同到期后，承租人拒绝腾空、搬离租赁房屋的情况下，出租人采取私力救济方式将承租人相关物品搬离租赁房屋的行为不违反法律规定。

基本案情：由于拆迁补偿费用问题，承租人与出租人签订的房屋租赁合同于2013年3月20日到期后，出租人不同意与承租人续签租赁合同，且租赁合同中未约定合同承租人享有包含停产停业损失、搬迁费等在内的拆迁利益。房屋租赁合同到期后，承租人继续占用租赁房屋。

裁判理由：由于出租人与承租人租赁合同约定的租赁期限已经届满，该租赁合同中并未约定合同到期后承租人享有包含停产停业损失、搬迁费等在内的拆迁利益，故承租人无权主张该拆迁费用。在房屋租赁合同到期后，承租人拒绝腾空、搬离租赁房屋的情况下，出租人采取私力救济方式将承租人相关物品搬离租赁房屋的行为不违反法律规定。出租人在公安民警、承租人公司工作人员在场的情况下，将承租人存放于租赁房屋内的相关物品从房屋内搬出，此时承租人负有采取相关措施、妥善保管该物品的义务。故即使承租人相关物品灭失，责任也应当由其自行负担。而且，承租人也无直接证据证明出租人侵占该物品。因此，承租人主张财产损失，无事实及法律依据，承租人主张相关物品灭失造成的生产经营损失亦于法无据。