基于离婚房产归属之约定可排除强制执行的条件（下）

引言

近年来，因夫妻双方签订离婚协议约定房产归一方所有，但未办理产权变更登记，后因另一方个人债务致房产被查封后，约定所有权人作为案外人根据离婚协议之约定提起执行异议及异议之诉的案件频频发生。由于缺乏相应的法律规制，司法实践中“同案不同判”的现象屡见不鲜，从而引发了“离婚协议对房产归属之约定能否排除法院强制执行”这一具有争议性的法律问题。

笔者在检索相关案例后发现，法院审理此类案件时会根据个案的具体情况综合考量，有条件地对约定所有权人享有的请求权予以保护，而非简单地根据离婚协议之约定确定约定所有权人对房产享有物权进而作出排除强制执行的判决。由于缺乏明确的法律规定，司法实践中往往从执行债权的性质，离婚协议的签订时间，房产被查封时间，执行债权的形成时间，约定所有权人在查封前是否占有不动产及“夫妻”双方是否存在恶意串通逃避债务的嫌疑等方面，综合判断约定所有权人是否可以排除强制执行。下文将对基于离婚房产之约定能够排除强制执行须具备的相关要件进行探讨，并针对司法实践中可能出现的“例外”情况提出相关建议。

· 基于离婚房产归属之约定可排除强制执行的条件（上）

约定所有权人对房产未过户不存在过错

判断约定所有权人对房产未过户是否系其自身原因导致，要综合案件具体情况进行判断，笔者认为，以下两种情形可以认定约定所有权人对房产未过户不存在过错：

第一，因客观原因未及时办理房屋产权变更登记。实践中主要有以下几种情形：1.夫妻双方签订离婚协议时，尚有银行按揭贷款未还清，致使无法办理产权变更登记手续。如在“宋长青与郑赋花案外人执行异议之诉案件中”⁵，法院认为，“郑赋花与王宜贵离婚后，双方已按离婚协议进行了履行，涉案房产一直由郑赋花占有使用，且因购买涉案房产而向银行所借的按揭贷款一直由郑赋花按月偿还。由于涉案房产的银行按揭贷款至今尚未偿还完毕，导致郑赋花与王宜贵尚不能就涉案房产办理房屋产权变更登记手续。”2.离婚协议签订时，涉案房产已处于查封状态，无法办理产权变更登记。如在“邓超颖与李振永、刘云霞案外人执行异议之诉案件中⁶，法院认为，“2019年1月18日邓超颖与景玉宝离婚，但该时期案涉房产仍存在购房贷款，至2020年6月15日才结清。案涉房产于2019年8月6日至2020年8月12日期间被河北省玉田县人民法院查封，后又于2020年10月23日被一审法院查封，故办理过户登记存在客观不能之情形，将未办理过户归因于邓超颖不当。”又如在“陈丽茹与田小娟、张宁、张虹案外人执行异议之诉案件中”⁷，法院认为，“按照《离婚协议书》约定，原告虽于2015年6月21日取得案涉房产变更登记请求权，但该房产以按揭贷款方式购买，办理过户登记首先需要第三人陈某乙清偿贷款余额，但至目前未清偿贷款余额，且2015年7月3日至今，诉争房产相继被成都市武侯区人民法院、会东县人民法院、成都市青羊区人民法院、勉县人民法院查封至今，原告对案涉房屋变更登记存在非因自身原因的诸多障碍并无过错。”3.因房产登记政策原因无法办理产权登记。如涉案房产属于自建房或经济适用房，根据相关政策可能存在锁定期限未届满而不能办理产权变更登记的情形。上述情形的发生，约定所有权人无法克服，其并无拒绝或拖延办理房产变更登记的主观故意，故不能以上述原因认定约定所有权人对房产未过户存在过错。

第二，夫妻另一方不配合办理产权变更登记手续。如约定所有权人提供证据证实其多次要求原配偶配合其办理产权变更登记手续，但原配偶不予配合，可以认定约定所有权人无过错。需要说明的是，现实生活中存在夫妻双方在离婚协议中明确约定暂缓办理或不予办理产权变更登记的情形，理由不外乎为防止一方再婚或者规避因产权变更增加的相关税费等，因上述原因在离婚协议中明确约定暂缓或不予办理产权变更登记的，应当认定约定所有权人对房产未过户存在过错。

约定所有权人在房产被查封前已取得占有

对于此要件，重点在于如何理解“合法占有”。笔者认为，准确理解合法占有之要义应注意以下两点：第一，合法占有并不要求约定所有权人一定要实际居住，只要约定所有权人对涉案房屋具有事实上的管理与支配权，即可认定其合法占有房产。现实中，无论约定所有权人自住或将房屋出租给他人都应认定为合法占有。如在“邓超颖与李振永、刘云霞案外人执行异议之诉案件中”⁸，法院认为，“邓超颖在法院查封涉案房屋之前已经合法占有该房产，该房产系用以保障邓超颖及其女儿的生活。”又如在“呼和浩特市永浩锋商贸有限责任公司与郭小荣等案外人执行异议案件中”⁹，法院认为，“郭小荣与刘伟于2010年6月25日签订《离婚协议书》对夫妻共同财产进行了分配，将涉案房屋的所有权归郭小荣等三被上诉人所有。登记离婚后，涉案房屋一直在出租中，出租方为郭小荣。郭小荣以出租诉争的商品房供养尚在上学的女儿以及维系自己的生活，该房产具有为郭小荣等三被上诉人提供生活保障的功能”。第二，约定所有权人对于合法占有房产的事实应提供充分的证据予以证明。如系自住，应提供物业费、水费、电费、燃气费等生活缴费凭证等一系列证据；如系出租，应提交租房合同、收取租金凭证、承租人的证人证言及居委会证明等证据，以此证明约定所有权人在房产被查封前已经对案涉房产取得实际支配权。

对“例外”情况的建议

在笔者检索的诸多案例中，符合本文归纳的四个要件，约定所有权人一般可以排除强制执行。但也不可否认，仍有少数法院认为即使符合上述要件，约定所有权人仍不能排除强制执行。理由在于，离婚协议对房产归属的约定是夫妻双方的内部约定，不能对抗善意第三人，根据物权公示公信原则，房屋未经产权变更登记，仍应认定所有权属于名义登记人，约定所有权人享有的变更登记请求权与申请执行人的债权相比，不具有优先性，因此，不能排除强制执行。如在“张小娟等与王坤案外人执行异议之诉案件中” ¹º ，法院认为，“根据物权法之规定，房屋所有权的归属应以房地产管理部门的登记为准，其变更、转让未经登记的不发生效力。根据《执行异议和复议规定》第25条第一款之规定，对于已登记的不动产应按照不动产权簿的记载内容判断案外人是否系权利人。案涉房屋登记于李铁名下，该房屋的所有权人为李铁。王坤与李铁签订的离婚协议中虽约定该房屋归王坤所有，但该内容系二人之间就案涉房屋所有权变更一事作出的内部约定，该变更未经登记不发生不动产物权变更的效力，案涉房屋所有权的归属应以登记记载的内容为准。王坤是否实际使用该房屋，以及该房屋未变更登记至王坤名下的原因，并非认定该房屋所有权归属的直接依据。王坤主张对案涉房屋具有所有权，并据此要求停止对该房屋的查封缺乏事实和法律依据。”

对此，笔者建议，夫妻双方意欲通过协议离婚的方式结束婚姻关系并作出财产分割约定的，为了防止出现因房产名义登记人的个人债务致房屋被查封带来的风险，最优方案是及时将房产分割协议以生效法律文书的形式进行确认。《执行异议和复议规定》第26条对此有明确规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，如果该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。” 也就是说，另案生效的法律文书确认执行标的即房产归属于案外人的，如果确权的法律文书生效于房产被查封之前，案外人的权利即可排除强制执行。如在“凌某与张峰执行异议案件中” ¹¹ ，法院认为，“案涉房屋虽然登记的所有权人为被执行人张峰，但案外人凌某与被执行人张峰在离婚协议中即约定该房屋归凌某所有，之后经双方当事人诉讼，上海市第一中级人民法院作出的（2017）沪01民终4375号民事判决确认该房屋归凌某所有，故案外人凌某主张其具有该房屋的所有权，具有事实依据，裁定中止对案涉房屋的执行。” 

综上，针对协议离婚，最佳方案是将“夫妻”双方关于房产归属的约定以生效法律文书的形式及时进行确认，以降低因一方个人债务可能致房产被法院查封带来的风险。如果房产已被法院查封，案外人应围绕本文总结的排除执行须具备的四个要件：申请执行的债权应为普通金钱债权、离婚协议的签订时间应早于执行债权的形成时间且协议合法有效、约定所有权人对房产未过户不存在过错、约定所有权人在房产被查封前已取得占有，广泛收集证据，及时提起执行异议及异议之诉。

——————————————

⁵  参见（2016）苏07民终4143号

⁶  参见(2021)京01民终7723号

⁷  参见(2022)陕0725民初138号

⁸  参见(2021)京01民终7723号

⁹  参见（2016）内01民终1950号

¹º 参见(2021)京01民终9207号

¹¹ 参见（2019）沪0101执异177号