后疫情时代，商租合同僵局下承租人“自我救赎”之道探究 | 乾成研究

疫情虽然已经过去，但疫情对于各行各业的持续影响似乎并未烟消云散。尤其在商业性用房长租领域，经营利润的连年递减或低迷与经营场所租赁成本不断增大之间的矛盾依稀可见。

虽然各地政府针对疫情影响相继出台各种房租减免政策试图助力企业纾困解难，但实践中，却又出现租赁双方对于租金减免标准及减免政策的适用认识不同而引发纷争的情形。

一方面，承租人连续亏损，同时又要按期足额支付逐年递增的租金，长此以往迟早被掏空；另一方面，出租人并无任何违约，认为按合同收租合法合情。

协商无果，承租人想索性一别两宽各自安好，大不了多赔点儿钱；出租方却又不置可否待价而沽，赖因合同约定的提前解约违约金竟为剩余租期内的全部租金，是出租人有恃无恐的依凭，更是承租人的不能承受之重。

如果合同履行已陷入僵局，即便企业熬过了三年疫情，却未必挺得过经济的凛冬。因此，本文拟以在先理论为基础，以公平公正为原则，根据现行法律规定，结合司法实践，围绕商业房产承租人的诉求，尝试为其找寻一条“自我救赎”的可行性路径，刍荛之见，权作为引玉而抛砖。

01.

承租人是否拥有合同单方解除权

在我国民法制度体系之中，除合同协商解除与合同附条件解除的情形外，涉及合同单方解除权的情形可分为如下两大类：

1．约定解除，即合同约定的解除事由发生以后，解除权人通过行使解除权单方解除合同；

2.法定解除，即发生了《中华人民共和国民法典》（以下简称：民法典）第563条规定的五种情形，解除权人可以行使解除权单方解除合同：

上列情形中，除第2种第（1）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”不存在违约方和守约方的区分，合同双方均享有单方解除权外，实际在其余情形下，只有守约方才享有单方解除权。

然而，本文所涉情况显然既不符合法律规定的不可抗力情形，承租人亦不具备上述情形项下守约方的条件。

02.

承租人是否能以“情势变更”为由主张解除合同

根据民法典第533条的规定，以情势变更为由主张解除合同须同时满足一个前提和三大要件。其中：

一个前提系指受不利影响的一方当事人在主张解除合同前，最好与对方先行协商。合理期限内协商不成的，再行诉诸司法。在本文所涉情况之下已然满足，不再赘述。

三大要件则指：

本文所涉情况，在继续履行合同势必造成承租人的损失持续扩大，已然与承租人承租商业用房以经营营利的合同目的南辕北辙的情形下，合同的继续履行对承租人的不公平确属显而易见。

可问题的难点在于，本以为疫情过后复工复产必定如火如荼，谁料想国际大势、经济疲软、市场萎缩等接踵而至，当初合同订立时的基础条件已经时移世易，以致承租人的企业经营在短期内扭亏盈利无望。如此背景之下的变化，是否可以定性为“重大”，是否可以牵强不属于商业风险，是否可以附会为无法预见，恐怕都很难于法有据，以理服人，进而争取到法院的支持。

更何况，情势变更制度下的当事人没有可归责性，虽然继续履行或对承租人一方利益明显不公，但若在此背景之下，以此为由解除合同，是否又将造成对于出租人一方的利益失衡，则必将是司法审判中重点衡量的后顾之烦忧。

03.

承租人适用“违约方解除合同”的可行性

最高人民法院此前针对民商事审判中的前沿疑难争议问题专门出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）的第48条，不可谓不是敢于直面合同僵局问题的一大创新性制度设计。即：

虽然法律仅赋予守约方解除合同的权利,但在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，一方因经济形势变化，履约能力降低等原因，导致无法继续履行该等长期性合同，不得不向出租人提出解除合同的意思表示，而另一方予以拒绝，因而形成合同僵局。在此前提下，若一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利，一方面，承租人已无法因承租房屋而获利，支付租金的能力必将受限；另一方面，承租人支付能力的持续下降又会使出租人的应获租金难以得到保障。反之，若允许违约方起诉请求终结合同关系，则不仅可以使双方从难以继续履行的合同中全身而退，也有利于充分发挥物的价值，减少资源的浪费。

根据该条规定，在租赁合同的履行已陷入僵局的前提下，承租人若同时符合下列三个条件的，便可行使起诉请求解除合同的权利：

1．承租人违约主观上必须是非恶意的。

即违约行为具有迫不得已性，承租人并非有能力继续履行而故意不履行，而是客观上受疫情影响后的经济环境下行，或行业增量不足，或市场存量萎缩，致使自身资金周转困难，造成经营连续亏损，继续承租除了扩大损失之外，已与合同订立时的承租目的或合同目的背道而驰。

2．继续履行合同，对承租人显失公平。

即在合同僵局的情况下，继续履行合同只会给出租人带来收益，且此种收益与承租人同时遭受的损失明显不对等，特别是在承租人能够赔偿出租人因合同解除遭受的损失时，该种利益失衡便更为凸显。此时，则有必要通过赋予承租人诉讼解除合同的权利，以破解合同僵局。

3．出租人拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

即双务合同既然建立在合同双方互利共赢的基础之上，那么，合同双方理应照顾对方的合理期待，尊重对方的利益诉求。故在此合同僵局项下，如承租人自愿通过支付违约赔偿的方式替代合同的继续履行，对出租人因此所遭受的损失给予充分赔偿以保障其履行利益的实现，而出租人却仍然拒绝解除合同的，通常应认定为有违诚实信用原则。

综上，承租人若在符合上述一个前提三个条件的基础上，依法起诉以实现提前解除合同的目的，或不失为一条可供选择的解脱之道。

04.

司法实务中疑难点的延伸探究

（一）“违约方起诉解除”前对合同僵局的判断

立足本文情况所涉特殊背景，结合审判实务要旨分析，对于商业性用房长租合同僵局的形成，或可总结出如下特征：

实际上，合同僵局只是对合同争议现象的一种表面描述，是否构成合同僵局仍应结合上述三大适用条件综合判断。

（二）“违约方起诉解除”中承租人违约的界定

在租赁合同履约过程中，如承租人存在在先违约行为（如最常见的欠付租金等），并触发守约方根据法定或约定事由行使单方合同解除权的条件成就，然守约方已享有单方解除权却怠于行使或拒绝行使，以致合同履行陷入僵局。基于此，作为违约方的承租人可以通过诉讼方式请求解除，应该不存异议。

实务中的难点在于，虽然承租人已然步履维艰，但在合同解除之前仍然坚持依约履行义务，即合同双方均不存在违约的情况下，是否可以基于承租人向出租人作出不再继续履行合同的意思表示或起诉行为本身，即直接认定其已具备“违约方起诉解除”适用主体的资格。如果不能，是否存在倒逼承租人于起诉前刻意制造违约行为的可能，并由此又造成与上述所列适用条件1相冲突的尴尬，或许又将是司法审判实务界深思的另一问题。

（三）“违约方起诉解除”中时间节点的确定

赖因使用通知方式解除合同的权利，依法应属于享有法定或者约定解除权的当事人，而作为违约方，实际并不享有该单方通知解除权。如违约方认为合同的继续履行将给其自身造成重大损害而对其显失公平，则应当通过起诉的方式向法院提出解除合同的诉讼请求。故在此期间，违约方向守约方发送的提前解约通知，并不能产生解除双方之间合同的法律后果，否则，或将变相鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷，不利于经济秩序的稳定。

因此，即便法院最终支持违约方解除合同的诉请，通常亦不会以解约之意思表示到达对方的时间作为终止双方权利义务的日期，而多以“一审判决生效之日”、“二审判决作出之日”等作为判决主文中合同终止的时间节点。

05.

“违约方解除合同”之诉中，出租人的应对策略预测

针对承租人诉请解除租赁合同的本诉请求，如出租人提出反诉，则其反诉请求或存两种可能：1．反诉请求继续履行租赁合同；2．直接或经法院释明后，反诉请求承租人向其支付提前解除合同的违约金及/或赔偿金等。其中：

第一种可能，司法实践中，多数出租人或基于对于案件本身的乐观预测及反诉成本的考量而放弃提出该等反诉请求，仅选择直接应诉，将其内含于对承租人本诉请求的抗辩主张之中。

值得注意的是，上述规定仅是赋予合同违约方起诉请求解除合同的权利，至于是否支持，则应由法院或仲裁机构综合考虑合同义务的分配情况、合同继续履行的可行性、合同继续履行在经济上是否合理等因素予以综合判断。毕竟，当初与出租人签订长期性商租合同，是承租人作为商事主体经考虑权衡之后所作出的法律行为，理应就此承担相应商业风险。此外，若商租标的还涉转租情形，亦将成为法院或仲裁机构是否支持解除的着重考量。

第二种可能，虽然双方于房屋租赁合同中已明确约定，若承租人违约提前终止本合同的，出租人有权要求承租人支付相当于剩余租赁期全部租金的违约金，但显然该违约金标准过高。在承租人解除合同的诉请获法院支持并请求对该等违约金予以酌减，且出租人就其具体损失金额又无法举证证明的前提下，法院通常会以其实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

而关于实际损失，法院一般考量的因素则可能包括：重新出租房屋的中介费损失、免租期的租金损失、房屋空置费损失、将房屋及场地恢复原状的费用、再出租租金与原约定租金的总差额、未能再出租物业的损失、为寻求救济的合理支出等等。

“违约方起诉解除”合同规则作为民商事审判实践中的一次大胆尝试和创新，在合同已不具备继续履行的条件时，出于平衡交易双方利益和实现经济效率的考量，适当赋予违约方以特定情形下的合同解除权，确有积极意义。然，遗憾的是，该合同规则最终却并未被写入后来出台的《民法典》，而“九民纪要”又非司法解释，不能作为裁判依据进行援引，以致司法实践中，法院不得不继续参照“九民纪要”第48条的思路论证合同不能或不宜继续履行，并“类推适用”《民法典》第580条第2款的规定支持以给付金钱为主义务的违约方解除合同的情况。

事实上，该等“类推适用”是否严谨仍有待商榷，故我们有理由期待相关立法，能尽快填补金钱债务合同僵局解决的法律规范空白。