关于房屋共有物分割的疑难点梳理 | 乾成研究

发布日期：2023-12-15 浏览次数：255

孙红玲

乾成律师事务所合伙人

业务领域：重大争议解决 |不动产

引言

因合伙、婚姻或继承等原因，会形成房屋的共有状态，如：婚后购买房产形成共同共有；离婚或继承纠纷中房屋未进行分割形成的按份共有。共有人可通过协商对共有物进行分割，终结共有状态或向房屋所在地的法院提起“共有物分割”的诉讼，由法院依法分割。

在有关房屋的共有物分割的诉讼中，哪些情况下可以支持实物分割？实物分割可以分立房本吗？拍卖价款低于市场价怎么办？为何已有生效法律文书确认了共有份额，法院也依然不支持分割？ 本文将结合司法判例对共有房屋的分割中存在的疑难点进行分析。

法律规定

《中华人民共和国民法典》第三百零四条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

实物分割

对于同一套房屋而言，能进行实物分割吗？实物分割要求共有物为可分物，在动产领域更好理解。因物的实物分割不仅要求物理上可分，可要求权利上可分，二者需同时满足。比如，一袋十斤的大米，不论如何分割为两份，共有人各自均可在物理上享有占有、使用、收益、支配的权利，同时可以各自享有所有权。而房屋的实物很难实现在物理上、权利上的同时分割，因此实践中并不常见。

就楼房或商品房而言，其最小权利单位是“套”，不论是几十平的老破小，还是几百平米的大平层，都只能有一个产权证，即权利上不可分；同时因其功能的整体性，即物理上不可分，楼房/商品房几乎不存在实物分割的可能性。如，在山东省高级人民法院王辛、杨中琼共有物分割纠纷（2019）鲁民申3644号民事裁定书中，再审申请人主张涉案房屋从结构上具有特殊性，完全可以进行实物分割，房屋分成东西两户，具有结构上的独立性，也具有功能上的独立性，东户在功能上完全可以满足正常住户的生活需要，实际上双方在长达二十多年的时间里是分别独立居住在涉案房屋的东户或西户的房子里，申请人以此要求按照居住的历史情况对房屋进行实物分割。但山东高院审查后认为，虽然涉案房屋可以分割独立居住，但是当地房地产管理部门明确分割的两部分无法办理独立的房屋产权证书，故，针对申请人的对涉案房屋进行实物分割的请求不予支持。

但享有私人产权的平房不同，因平房可以根据其“间数”进行实物分割——如一套平房有三间房，则可将每间房分配给不同的共有人，各共有人还可据此进行“产权分户”，即各权利人可以根据生效法律文书就其分得的“房屋”分别办理产权证。如，在北京市西城区人民法院李锡亭与李玉香等共有物分割纠纷（2019）京0102民初11081号民事判决书中，法院判令位于北京市西城区XXX号房号1北房三间中的中间一间房屋归原告李某亭所有；东数第一间房屋归被告李某香所有。在该案例中，李某亭、李某香可在判决生效后，向不动产登记部门申请分户，各自办理产权证。

实践中，作为私产的平房，其分割的最小单元为“间”。但需要注意的是，并非所有的“间”都可以进行实物分割，在继承案件中的实物分割较为常见，在因其他原因的分割中，仍是以价值分割为原则。且平房的实物分割受房屋实际情况限制，例如是否符合相关规划许可要求、是否具备分割后单独开门的条件等等。同时，因房间数量与共有人数量未必一致，且每间房的朝向与面积等可能存在差异，平房的实物分割可与现金补偿等方式共同使用。
在平房的分割中，若具备实物分割条件，且存在历史居住因素的，则实物分割优先于其他分割方式。如，在孙玮等与孙德琪共有物分割纠纷中，北京市高级人民法院（2021）京民申5333号民事裁定书认为：涉案涉院落有多间平房，落实私房政策之前由五户人家分别居住使用，具备实物分割的前提条件，实物分割亦不减损房屋的实际价值，因此应优先进行实物分割。
注意区分共有物分割与使用权分配的区别。若当事人所要求“分割”的仅是使用权，则不论是楼房/商品房、宅基地房屋还是承租公房，都可以按区域或楼层进行分配。但严格来讲，该主张并不属于“共有物分割”，而是对共有物使用权的分配。

折价

共有物分割中的折价是指房屋由部分共有人共同或单独所有，并由所有人向其他共有人支付折价款的分割方式。折价款的计算基数通常由共有人协商一致确定或通过评估确定。

实践中，若数名共有人均要求房屋归其单独所有且均同意支付其他共有人折价款的，可由该数名共有人之间先行竞价，出价高者获得房屋所有权，并按其出价为基准向其他共有人支付折价款。
一方主张房屋所有权的，为避免出现其无力支付折价款的情形，其他共有权人可要求其将全部或部分折价款先行打到法院指定账号，待案件形成生效法律文件后由法院向其他共有权人发放折价款，以保障共有权人的权利实现。在司法实践中，能否实际履行支付义务，是裁判者选择分割方式、所有权如何分配的重要依据。如，北京市海淀区人民法院吕某2等与吕某4共有物分割纠纷（2017）京0108民初39508号民事判决书：现吕某2请求由其一人取得共有物所有权，按照房屋评估价格给予其他人折价款，并已将折价款存入本院指定案款账户。吕某1、吕某3明确表示同意涉案房屋归吕某2所有，由吕某2按照评估价格给予折价款，吕某4不同意分割房屋，亦不同意给予对方折价款，故根据双方当事人的陈述以及履行给付折价款的能力等综合情况，本院认为涉案房屋归吕某2所有为宜，并由吕某2按照房屋评估价格给予吕某1、吕某3、吕某4相应的折价款。

拍卖

拍卖是指由法院判决以拍卖的形式出售房屋，房屋经公开竞价卖出后，各共有权人依法分割拍卖款的分割方式。因拍卖在司法实践中面临流拍、拍卖价款低于市场价等风险，因此该种方式应用的比较谨慎。采用司法拍卖方式分割共有房屋，通常需要满足共有房屋上无居住需求、无人主张购买其他共有人份额、各共有人知晓拍卖价款可能低于市场价，并同意承担该风险等条件。

在共有房屋上无居住需求。

因房屋共有状态的形成大多数情况下系源于家庭关系，在共有房屋由部分共有人长期、稳定居住，且无其他住房的情况下，基于对家庭成员居住利益的保护和现有居住状态的尊重，通常会认为涉案房屋不具有拍卖条件。

共有房屋处于空置状态或共有人虽长期居住，但还有其他可稳定居住的房产的情况，则不存在该障碍。如，长沙市天心区人民法院张岳伏、张岳新等共有物分割纠纷（2021）湘0103民初5845号民事判决书：现原告张岳伏要求对该房屋进行分割，但目前该房屋处于空置状况，且原告张岳伏、被告张岳新、张岳湘、张岳雪、张岳东均不同意购买他人的产权份额，均一致同意采用拍卖的方式对该房屋进行分割……故本院准许对案涉房屋进行拍卖处理。

各共有人知晓拍卖价款可能低于市场价，并同意承担该风险。

司法拍卖有严格的操作流程，看房相对不便利，对付款时间、保证金等要求相对于普通交易更为严苛，且存在未决纠纷的可能性，因此司法拍卖的价格往往会低于其同类房屋的市场价格。在房地产市场下行期间，拍卖成交价与评估价之间的差额可能更为显著，因此在诉讼中，法官通常会对该风险进行释明，各共有人同意承担该风险的，则可准予拍卖。

实践中也存在部分共有人为了推进房产的处置，愿意承担全部差价损失，对于拍卖低于市场价或评估价的，给与其他共有人差额补偿的情况。在这种情况下，申请拍卖方需要承担全部拍卖风险。如，北京市西城区人民法院李燕杰等与李海龙等共有物分割纠纷（2020）京0102民初17681号民事判决书：涉案房屋由原、被告按份共有，且未约定不得分割，故二原告主张分割涉案房屋，应当予以分割；因分割造成其他共有人损害的，二原告应当给予赔偿。庭审中，二原告表示拍卖分割涉案房屋价款，并同意支付给二被告拍卖价格和评估价之间的差额损失，二被告就此同意拍卖涉案房屋分割拍卖价款，对此，法院予以确认，支持了拍卖请求。

因申请拍卖方需要承担全部拍卖风险，在极端情况下，不排除出现申请拍卖方需要“倒贴”价款的情况。

变卖

变卖是指将房屋以非拍卖的方式进行出售，例如通过私下协商找到买家进行交易。房屋的售价根据市场行情确定，所得价款按照共有人的共有比例进行分割。例如，共有人决定将房屋以变卖方式出售，最终以200万元的价格售出，如果A占50%份额，B占30%份额，C占20%份额，则A可得100万元，B可得60万元，C可得40万元。因变卖主要依赖于各共有人之间的合意，因此在现实生活中应用比较多，但在司法判例中的应用较少。

不宜分割的情况

《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

现实生活中的共有状态往往是基于一定身份关系产生的共同共有或按份共有，根据该法律规范，在无特别约定的情况下，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。但是我们梳理大量判决发现，“可以请求分割”并不意味着分割的诉请一定可以实现。在分割违背公序良俗或不具备分割条件时，往往会判令驳回当事人的分割请求。

分割违背公序良俗

在公报案例刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案（《最高人民法院公报》2016年第7期，总第237期）中，父母出资购房将90%产权登记在子女名下，其后子女起诉要求分割该房屋，主张由其享有房屋所有权，并支付父母折价款。在该案中，人民法院认为：子女虽然承诺财产份额转让后，可由父母居住使用该房屋至去世时止，但双方目前缺乏基本的信任，父母担心子女取得完全产权后变卖房屋而导致其无房居住，具有一定合理性……目前要求其父母转让财产份额并无实际意义，徒增其父母的担忧，不符合精神上慰藉父母的伦理道德要求，并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化……综上，子女要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符，法院不予支持。

根据该公报案例，我们可以看到，是否符合公序良俗不仅是判定民事法律行为是否有效的依据，也是裁判者判断特定诉讼请求当为或者不当为的基准。在房屋的共有物分割领域，所涉利益关系重大，裁判者尊重法律的同时，也看中对公共秩序和善良风俗的维护。

各共有人均不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求的

各共有人均不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求的，可被认为是不具备分割条件。如，北京市高级人民法院任义正与任永玲等共有物分割纠纷（2022）京民申6736号再审审查与审判监督民事裁定书中，北京高院认为，现任义正起诉要求对涉案房屋进行分割，任丽玲、任延玲、任寿玲、任奇玲、任永玲对此均表示反对。结合各方庭审陈述及在案证据可知，任奇玲长期居住在涉案房屋内，除涉案房屋外再无其他住房，现阶段各方当事人均表示不具备支付房屋折价款的能力，亦难以达成一致的分割方案，故综合考虑上述因素，涉案房屋暂不具备分割的客观条件。一、二审法院据此判决驳回任义正的诉讼请求，并无不当。

各共有人均不主张房屋所有权，但不同意拍卖或不愿承担拍卖风险的

各共有人均不主张房屋所有权，仅部分共有人要求拍卖涉案房屋并分割拍卖款，其他共有人不同意拍卖，且不愿意承担房屋经拍卖造成的价格波动风险的情形下，人民法院会认为不具备房屋分割的实现条件。如，北京市西城区人民法院闫慧等与于霞等共有物分割纠纷（2022）京0102民初34828号民事判决书中，于某、闫某要求拍卖涉案房屋并分割拍卖款，刘某、于某1、于某2均不同意，且刘某居住在涉案房屋内，刘某、于某1、于某2均不愿意承担涉案房屋经拍卖造成的价格波动风险，法院认定于某、闫某主张的分割方案暂不具备实现条件，不予支持拍卖涉案房屋、分割拍卖款的诉讼请求。

共有房屋存在居住需求，共有人主张房屋所有权，但不同意按市场价格支付折价款

实践中，不实际居住的共有人提出分割主张，要求房屋归实际居住的共有人所有，并由实际居住的共有人向其支付折价款的，也往往因实际居住方不具备支付房屋折价款的能力，而被法院认定为缺乏分割的现实条件，从而不支持分割。如，北京市西城区人民法院杨遂等与王静共有物分割纠纷（2022）京0102民初31505号民事判决书中，法院认为，目前杨遂、杨仁蓉、杨京主张的分割方式为由王静取得房屋所有权，按照市场价值向原告支付房屋折价款，但王静明确表示其无履行支付折价款之能力，不同意该分割请求，现无证据显示该种分割方式具有现实可行性，杨遂、杨仁蓉、杨京要求按照此种分割方式对涉案房屋进行分割，本院不予支持，其可与王静另行协商或选择其他分割方式另行主张。

简而言之， 不具备现实条件的分割，多数与房屋存在居住需求从而不具备折价、变卖取得价款的基础有关，需要注意的是，共有物分割中所指的居住需求应是合理的、必要的，如：部分共有人长期居住在共有房屋内，且无其他住房。在满足该条件的情形下，其他共有人要求进行拍卖、变卖共有房屋的请求难以得到支持。