合同履行殆尽之时，守约方是否可以行使合同解除权 | 剖案笈

发布日期：2015-06-10 浏览次数：46

编者按

按照合同法第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除方式有约定解除和法定解除两种方式。通常情况下，只要达到了合同约定解除或合同法定解除的条件，守约方自然可以行使解除权。

但合同守约方在依约定或以法定事由行使合同解除权时，是否也会受到一定的限制？特别是在合同履行殆尽之时，守约方是否随时可以行使合同解除权？是否存在守约方行使该权利的例外？

合同履行殆尽之时，守约方是否可以行使合同解除权

文/徐永飞北京乾成律师事务所

基本案情

原告(反诉被告)：A公司

被告(反诉原告)：B公司

2011年8月份，A公司与被告(反诉原告)B公司签订了为期三年的《写字楼租赁合同》，双方约定：

· 合同期满日为2014年10月31日；

· 租金每两个月支付一次，于付款月起租日五天前支付下一次租金，租金支付方式为押三付二；

· B公司未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租时，A公司有权解除合同，且无须退还B公司所交付的押金；

· B公司未按合同约定支付租金，逾期按日加付日租金的万分之三作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为B公司自动退租，A公司有权收回该房屋并追究B公司的违约责任；

· 租赁期满后，在双方已经结清房屋使用期间所产生的各项费用后五日内，A公司应将全额押金退还给B公司。

为此，B公司支付了相当于三个月租金的押金共计YJ元。合同履行过程中，双方均依约进行了相应的履行。

B公司在2014年9月25日、2014年9月30日连续发函至A公司称，希望能从已交纳押金中抵扣最后一个月即2014年10月份的房屋租金，同时希望尽快办理房屋交接、以及退租金的相关手续。

A公司2014年10月9日回函，称不同意押金抵扣租金，要求按照合同约定履行。

在B公司的一再要求下，2014年10月29日双方就租赁房屋办理完毕交接手续并签署了《验收房屋交接单》，B公司将租赁房屋交还给了A公司。

但就B公司支付的押金事宜，并没有得到任何的解决。

A公司2014年10月下旬诉至法院，要求：

确认《写字楼租赁合同》已于2014年10月15日解除；

B公司所交纳押金冲抵应支付给其的违约金，不予退还；

B公司支付2014年10月1日至2014年10月15日的房租、2014年10月16日至2014年10月29日的房屋使用费以及相应的违约金等。

A公司在庭审中提交了《解除合同通知书》、《腾退房屋通知书》等，以证明其已在2014年10月15日、2014年10月16日、2014年10月20日、2014年10月27日向B公司发出过解除通知，以此认为双方租赁合同已于2014年10月15日解除。

对此，B公司认为：

双方合同已履行完毕，合同目的已基本实现，对方行使合同解除权的条件未成就；

没有收到A公司的解除通知等。

同时反诉要求A公司退还全部押金等。

法院裁判

一审认为，争议焦点在于双方约定的合同解除条件是否成就，A公司能否主张解除合同，其向B公司发出的解除通知是否发生法律效力。

承租方迟延支付租金构成根本违约的，出租方可以行使解除权。

A公司在合同履行期限即将届满且未向B公司催缴租金的情况下，直接通知解除租赁合同的行为缺乏充分的法律和事实依据，不予支持。同时认定合同的主要内容已履行完毕，合同目的已经实现，双方之间的租赁合同事实上已经终止。

最后，一审法院判决：B公司向A公司支付最后一个月的租金及少量违约金，同时判令A公司退还B公司的全部押金。

二审法院维持了一审裁判结果。

止争策略

合同引发的纠纷多不胜数。

合同作为市场经济交易主体贸易往来的重要载体之一，其重要性主要来自于其不可替代性、相对稳定性。合同风险防范、应对、解决虽是老生常谈，但问题仍然层出不穷，本文仅结合A公司与B公司的纠纷情况，对合同风险防范的某些方面进行如下初探：

合同约定方面

“擒贼先擒王”，合同条款的前期协商并合理设置才是王道，合同风险的防控必须从源头开始治理，从合同约定条款开始审查把关，才可能达到治标治本的作用。

弱势一方要保护自己的利益必须要有一定的合同辨别能力，对合同现有内容在将来可能发生的风险有一定的预见性，以便确定对某些条款是否需要据理力争或是不需多虑。当然，不知道如何规避风险的合同主体也不知道如何计算自己的利益最大化，合同强势方也可能因自己的无知自大而陷入被动挨打的境地。

结合本案租赁合同纠纷事宜，很明显B公司处于相对弱势地位，A公司处于较为强势地位。巨额押金给B公司的日常运营肯定会带来一定的不利影响，而A公司却坐享将近180万元的无息现金流，但为了达成协议，B公司不得不做出让步。B公司在洽谈阶段就可以据理力争该押金条款的设置，尽可能降低押金总额，不仅仅是为了减少流动资金的被控，更多的要严加防范合同履行过程中以及合同终止时A公司对押金的觊觎。如果一开始就预判到A公司可能对押金的想法，那么自然在洽谈合同条款时就可以施加一部分力度减少押金总额的注入。

同时，A公司在合同条款设置也存在盲点，以致B公司履行瑕疵出现时并不能很好的维护自己的合法权益，就A公司的优势地位而言，这属于“好钢未用到刀刃上”。B公司多次延迟支付租金，但合同却约定“未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其日租金的0.3‰作为滞纳金”，结果B公司每天仅需支付A公司6.22元的滞纳金。为此，A公司上诉至二审法院，要求确认其本意为“逾期按所欠租金总额每天0.3‰作为滞纳金”，结果不仅不为二审法院所采信，还支付了上诉费用，可谓得不偿失。

合同履行方面

合同双方均负有诚实守信、全面履行合同约定的义务。

合同履行过程是合同纠纷群起发生的集结地，既可能是不履行合同义务，也可能是不全面不充分履行合同义务，既可能是履行有瑕疵情形，也可能是履行有根本违约情形。

为了保障合同交易的顺利进行，全面促进合同的履行，合同双方均具有对相对方一定程度上的容忍义务，合同履行瑕疵在所难免，守约方不能容不得“一粒沙子”。如果合同一方稍有瑕疵，相对方就起诉要求解除合同，那么对于双方而言，维护合同顺利履行的成本就会过高，不利于双方交易的高效完成，当然也不利于整个社会诚信体系的稳固和契约精神的形成。

在合同履行过程中，如果出现合同履行的瑕疵和不充分的情况，最好的解决方式应该双方之间的充分沟通洽谈，或者给予履行不充分一方提示函等，当然为了防备之后可能发生的诉讼，守约方亦可以对整个沟通过程做出合理的证据保全工作，以备后用。往来函件的沟通可以使双方更全面客观的了解各自的需求，防止信息不对称的过度失衡，而且合同双方完全可以根据履行过程中的情势变化对合同约定做出合理的调整，比如签订补充协议，替换已经不符合实际情况的约定内容。

结合本案纠纷事宜可以看出，A公司实际上在合同履行的大部分过程中都践行了容忍义务，并没有因为B公司的多次延迟支付到期租金而发出解除合同通知书并提起诉讼，这也是双方《租赁合同》能够基本履行完毕的重要因素之一。但在合同即将履行终结时，A公司出现误判，以为借B公司瑕疵履行之机，提起合同解除便可以得到巨额押金。实际上，经过租赁合同纠纷的一审阶段、二审阶段，共计花费5个月左右，A公司不仅未能拿到押金，而且仅诉讼费一项就负担了4万余元，更不说人力、物力等成本了。当然，B公司如愿以偿的拿回了全部押金，但也付出了诉讼费、律师费、人力物力等。

理性看待合同履行以及履行中的各种问题，是合同双方避免损失、降低成本的现实基础。根据实际情况的变化对合同约定进行合理变更或补充，是合同双方务实的表现，也是促进合同稳固的重要方式之一。

纠纷处理方面

契约是合同双方的“最大法律”。

——这句话至少可以体现合同约定内容是合同履行过程中主体双方做一定行为或不做一定行为的基本依据，当然也是纠纷产生时判定各方责任的基本依据。所以，任何情况下，一旦发生争议，要做的第一件事即是研读双方的合同约定，在此基础之上，比对双方的履行情况，以判定风险所在。

合同纠纷的特征除了明显的违约之外，很多时候还集中在对合同条文的不同理解，特别是对违约责任条款的不同解读。正是这种理解力的差别，必然导致误会的扩展，而且最终会体现在损失的不同负担上。所以，结合双方的实际履行情况，正确解读合同条文，在此基础之上再决定去做什么是很关键的。

合同纠纷的处理当然有很多，可以洽谈协商解除或终止，可以签订补充协议弥补分歧继续履行，可以诉讼决一雌雄论胜败。但除了合力可能前进之外，其他形式的作用力都是要付出代价的。至少从律师角度来看，除了不得以诉讼之外，其他方式都可能是经济有效的方式，尽管这不一定符合律师的利益最大化，但无讼或定纷止争不也是律师价值的很好体现吗？

结合A公司与B公司的租赁合同纠纷来看，既存在合同违约条款的不同理解，也存在成讼的不理智情形。

关于合同违约条款的不同理解，A公司认为B公司迟延支付最后一个月的租金，应是根本违约，而且合同约定亦有相应约定，那么就获得了合同约定为基础的单方解除权，但A公司并未考虑合同当时已处在即将履行终结的情形，而且案件第一次开庭之时，合同履行期限已届满，租赁房屋已经交接完毕，但A公司仍然认为应确认合同已经解除，这种刻板的认识必然给其带来风险。与之相对应，B公司也担心自己履行瑕疵行为给其带来的可能后果，更担心押金无法拿回。但作为B公司一方代理律师，在深入研读合同约定的基础之上，并全面核实合同履行事实之后，明确了“合同履行殆尽之时，守约方不得随意行使解除权”的结论。双方的不同理解形成的这种博弈，必然意味着给各自带来成本支出的可能和法律上的不利风险。

关于成讼的不理智情形。虽然B公司存在一定的履行瑕疵，但B公司并未拒绝合同的继续履行，只是在合同约定的合理范围要求适当调整，从公司经营的角度来看，B公司要求押金抵扣租金的请求合情合理。但A公司并没有体现出应有的理解和适当的容忍，而是直接回绝并发出解除合同的通知，并在双方一直洽谈过程中悄悄的到法院提起了诉讼。与其说这种成讼是不理智，但不如说利益的驱使是原动力。

尽管如此，作为B公司的受托律师还是在诉讼过程中不停的提出双方协商调解，尽量缩短诉讼进程，防止更大成本的支出。但A公司反倒认为自己更加有理，理解差别也因此有所扩大，诉讼过程中的和解可能性反倒变的更小。

综上所述，诉讼并不是解决合同争议的良方。从合同内容的约定着手进行优化设置尤为关键，这是防止大部分纠纷产生的核心区域。从合同履行的实际情况进行符合双方现状的合理调整是避免双方矛盾深化并最大限度实现双方共赢的务实表现。从合同纠纷的处理角度看，选取直接、有效的方式尽快化解争议才是首选，自以为是和盲目冲动带来的只能更大的法律风险。而且，诉讼的结果一再表明，诉讼给合同双方带来的损害并不是有与无的区别，而是大与小的不同。

(咦…哪里不对……)