乾成法律观察｜物业服务企业利用公共区域经营的法律风险提示与防范

近年来，关于小区业主委员会起诉物业公司索要公共区域经营利润的案件逐年上升。本文结合实际案例，分析物业服务企业在利用公共区域经营中的法律风险与防范措施。具体内容如下：

2006年开始，上海市普陀区时代星园业主委员会（以下简称“原告”）委托上海新驰物业有限公司（以下简称”被告“），对本市金汤路155弄时代星园小区（以下简称“该小区”）提供物业服务。2013年3月31日，被告与该小区的物业服务合同终止。物业服务期间，被告就2013年1月至3月、2012年4月至6月、2012年7月至12月的小区经营性收支情况向原告分别出具了三张对账单。虽然原告认为这三张对账单中被告均有隐瞒收入、多列支出的情况，但考虑到物业管理合同关系中原告所处的弱势地位，现原告对这三张对账单予以认可。故于2016年8月5日向法院起诉，请求被告支付2013年1月至3月、2012年4月至12月期间的小区公共收益人民币43499.91元。

上海市普陀区人民法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告在本案中提出诉请的主要依据为被告向其出具的2012年4月-6月、2012年7月-12月、2013年1月-3月时代星园经营性收支情况。而这三份证据包含在被告提供由原告主任签收的日期为2013年5月22日的《时代星园应收应付资料确认》文件之中，该份文件中还包含工程配合费、未分摊维修基金等资料。原告现未提供证据证明双方已清理2012年4月1日之后的公共收益收支情况，且《会议纪要》中亦明确，需待清理账目后，先根据原合同约定的补贴，之后实际亏损数额参照第二条方式进行补贴。故原告现以上述三份材料主张被告应支付其相应款项依据不足，本院难以支持。据此，法院判决：驳回原告的诉讼请求。

一、公共区域属于全体业主共有，物业公司在利用公共区域开展盈利活动时，将面临如下的法律风险：

1、行政处罚的风险。如物业公司未经业主同意擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的，该经营类合同存在被认定为无效合同的风险，且物业公司存在被给予行政处罚的风险。法条依据：根据我国的《物业管理条例》规定,物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,可以处5万元以上20万元以下的罚款。

2、遭受业主委员会起诉的风险。物业公司在经营管理公共区域前，应事先与业主签订《前期物业服务合同》或《物业委托合同》、《临时管理规约》等文件，或事后与业主大会或（业主委员会）签订补充协议；并在物业管理过程中，应严格按照所签署的协议履行，做到管理费用定期公示。

3、收益如何分配。物业公司擅自利用公共区域进行经营性活动，业委会请求物业公司将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持，物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案，被告依据原被告于2008年8月31日签订的《补充协议》利用该小区的公共区域的露天停车位，收取停车费；该补充协议约定了停车费的分成比例，被告扣除管理费30%的成本之后的收益应返还给原告。

二、公共区域属于全体业主共有，物业公司在利用公共区域开展盈利活动时，应积极的采取如下防范措施：

1、定期公布公共区域管理收费的情况，并充分认识到管理费公开的重要性。一方面要充分考虑公开带来的影响，另一方面要站在业主的立场上，充分维护业主的利益，做到公开透明。

2、制定《物业管理规章制度》，保障业主的监督权和知情权。依据《物权法》第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

3、在符合相关法律法规的前提下，物业企业应积极地探索设计全新的管理模式，以实现物业管理企业和小区业主的共赢。同时，物业企业应紧跟时代步伐，积极做好物业管理转型升级，并逐步向现代服务业转变。物业企业需从盈利模式上有所转变，进一步探索新型的盈利模式从而取代以往简单粗暴地占有公共区域。最后，物业企业应积极运用现代化管理方法或技术，向业主提供一系列的优质化服务。