乾成匡令清律师专访 | 乡村振兴背景下的文旅产业发展前景&实务-下期
发布日期：2020-12-22 浏览次数：116
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乾成律师事务所合伙人匡令清律师
接受「
元宸旅文」邀请，针对「乡村振兴背景下的文旅产业发展」这一相关内容进行系列专题访谈，该专访试图通
过对政策脉络的梳理与实操过程中遇到的问题，帮助大家理解土地改革的逻辑与未来走向，带来一个思考的起点。
上期内容中，
匡律师围绕乡村振兴这一背景下给文旅产业带来的机会&支持进行了阐述，本期专访将围绕一些实务部分展开，用案例进行专业解析答疑。
主要领域：
不动产开发与运营，投融资与并购，商业地产，集体土地，文旅地产。
自2005年起先后任职于融创、万科、中植等全国领先的地产集团和地产金融平台，成为执业律师后，专注于不动产领域非诉与诉讼法律事务。
在房地产开发、集体土地、商业地产、大型并购与投融资交易及地产金融等领域的法律服务与风险控制有十五年以上的经验，曾主持和参与的房地产诉讼案件与非诉项目标的额超过百亿元。
曾服务的客户包括华润、万科、中国华融、港中旅、天行九州（阿那亚）集团等大型企业集团。
1. 乡村振兴背景下的文旅项目的主要类型都有哪些？
2. 在具体实施落地过程中都有哪些操作模式？
（附案例）
3. 乡村旅游项目开发过程中拿地有什么样的前置条件&程序
（附案例）
访谈内容
(以下内容基于对匡令清律师采访后的整理所得)
1、【乡村民宿】：乡野间微型旅馆，度假归隐的目的地，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。设计感住宿空间+生态旅游体验+餐饮，体验风土人情，感受热情周到的服务
（例：莫干山民宿集群，特色民宿文化塑造）
2、【特色小镇】：产业上坚持特色产业、旅游产业两大发展架构；功能上实现“生产”+“生活”+“生态”；形成产城乡一体化功能聚集区；形态上具备独特的风格、风貌、风尚与风情，形成本地有特色产业的内容。其中包含民俗村、特色商铺、农产品开发，特色民俗节目、旅游商业民俗节等
（例：湖南浔龙河生态艺术特色小镇）
3、【田园综合体】：集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式，目的是通过旅游助力农业发展、促进三产融合的一种可持续性模式。强调主导农业产业发展、生态环境建设、乡村田园社区建设以及农村集体经济、村民的共同参与和就业增收的一体化规划。其中包括观光、种植、采摘，电商、餐饮、住宿空间等。
（例：无锡阳山田园东方、江西省景德镇市乐平市磻溪河美丽乡村田园综合体、贵州毕节大方县）
4、【康养项目】：康养涵盖健康、养老、养生、医疗、旅游、体育、文化等诸多业态。中央政府于近两年来出台了一系列政策，从多个方面鼓励地方开展“康养产业”建设。国家战略正在呼唤“康养产业”的积极发展，“康养产业”将成为下一步中国各地健康水平整体提升和经济发展的主流特色发展模式之一。
二、在具体实施落地过程中都有哪些操作模式？
（附案例）
除宅基地、集体公益事业建设用地、凡符合土地利用总体规划、依法取得，并已经确权为经
营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。
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出让出租土地范围和条件：符合土地利用总体规划和城乡规划的集体建设用地，土地确权，无纠纷和争议
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土地用途：可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目；禁止用于商品住宅开发建设
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决策程序和审批：集体经济组织成员三分之二决，县级以上人民政府审批
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出租：广东佛山市南海区大沥镇大镇工业区改造提升试点项目
根据《土地管理法》第43条的规定，单位和个人需要利用集体建设用地的，可以通过与集体经济组织合作设立乡镇企业的方式来使用集体建设用地，其中乡镇企业成为社会投资主体可利用集体经济用地的途径。
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条件3：企业承担支援农业的义务（如《乡镇企业法》第17条规定，乡镇企业从税后利润中提取一定比例的资金用于支援农业和农村社会性支出）
将土地使用权作价出资，并将建设用地使用权转移至新设的企业名下的行为。
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难点一：确权问题。若需要将集体建设用地使用权确权给法人企业，前提是集体经济组织的土地所有权清晰无争议，且已有确权登记，继而才能以特定年限的土地使用权量化为股权出资至企业
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难点二：评估问题。将土地使用权作价出资，一个必要过程就是评估作价的过程，需要有资质的专业评估机构参与，通过特定的评价标准和方法，对集体建设用地的价值进行市场化的评价和测算，最后得出量化的土地使用权价值的过程。可采用预期租金收益法、成本估算法、市场比较法等多种方式进行估价。
案例：长沙市望城县白若铺镇光明村湖南省光明农地股份合作社土地入股项目
农
村集体经济组织可以使用建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等方式共同举办企业，继而可以用新设的企业作为项目主体，开发利用集体建设用地。
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法人型联营：又称紧密型联营，参加联营各方以资金、财产、技术等作为投资，共同经营，并以其投资额为限承担有限责任，组成自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的经济实体。经登记主管机关核准登记，发给《企业法人营业执照》，取得法人资格。
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合伙型联营：又称半紧密型联营，联营各方依据合同或协议规定，以各自所有的或者经营管理的财产承担连带责任。这种联营是法人之间的合伙，不能独立承担民事责任，登记主营机关发给注明有效期的《营业执照》。
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协作型联营：又称松散型联营，联营各方依据合同或协议规定，在一定时间内建立比较稳定的协作关系，各自独立经营、各自独立承担民事责任，它的权利义务由合同约定。由于联营各方没有共同出资，没有组成新的经济实体，登记主管机关不进行登记注册。
农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、以及其他依法用于农业的土地，可采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式进行承包。
集体经济组织自有资金：
即村集体留存的自有资金，为村集体经济组织成员全体共同共有。
案例：北京市大兴区集体建设用地入市工作方案：土地所有者或镇级土地联营公司（股份合作社）负责上市地块块上物拆除腾退
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整理阶段政策性贷款 ：即因国家或地方政策支持，而通过特定国有商业银行提供的信用贷款产品。
-案例A：2016年大兴区黄村镇狼垡地区集体用地项目获得北京农商行34亿授信，包括土地整理、开发建设、运营阶段
-案例B：农行北京分行为北京市大兴区瀛海镇集体建设用地拆除腾退项目发放北京市首笔农村集体经营性建设用地入市贷款，金额3433万元。
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社会资本股权投资基金：目前市场上出现了专注于集体建设用地市场开发利用项目的专业投资基金。
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政策性贷款（商业银行贷款、中央财政支持）：通过出台对集体建设用地的特定产品或品类项目的政策，给出相对市场贷款条件更优惠的贷款政策，比如无抵押，长期低息，到期一次性还本等。
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抵押贷款（入市试点区域）：在一些试点地区，对于权属无争议且完成确权的集体经营性建设用地，允许开展抵押贷款试点。
案例：北京市海淀区某科技产业园集体经营性建设用地抵押贷款项目
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预期收益质押贷款：以经营性建设用地开发建设完毕的项目的预期经营收益，通过评估后，以其评估价值的特定比例金额来作为质押贷款额。
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经营性贷款/ABS：通常在项目进入运营阶段后，以项目资产作为抵押物，或项目经营收益作为底层资产，向金融机构申请的贷款产品。
三、乡村旅游项目开发过程中
拿地有什么样的前置条件&程序？
以下将以「广东省佛山市南海区大沥镇大镇工业区改造提升试点项目」为例，该案例为集体经营性建设用地使用权出租案例，完整介绍所需前置条件&程序。
例：广东省佛山市南海区大沥镇大镇工业区改造提升试点项目
大镇工业区位于大沥镇西翼、西靠广佛高速、北临贵广高铁。
初步确定改造规划范围总面积167.175亩，项目用地范围内已办证面积158.451亩，为集体工业用地。
项目地块已纳入南海区第四十批、第四十七批旧城镇旧厂房旧村居改造项目范畴。
该项目将由镇公司（土资公司）租用、统筹规划、招商引资的模式进行开发，以引人产业对项目地块实施改造。
①职能部门出具意见。村（居）集体经济组织向相关职能部门申请出具拟
②拟订方案和合同样本。村（居）集体经济组织根据各职能部门出具的意见，拟订宗地出让（租赁）方案和出让（租赁）合同样本。
③党组织审查。村（居）集体经济组织将出让（租赁）方案和出让（租赁）合同样本提交村（居）党组织审查。
④民主表决。村（居）集体经济组织对经村（居）党组织审查通过的出让（租赁）方案和出让（租赁）合同样本进行表决，根据表决结果形成《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）表决书》《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）方案》《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同（样本）》，并提交村（居）党组织审定确认备案。
村（居）集体经济组织备齐资料向镇（街道）农村集体资产管理部门提出农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）交易申请。
①联席会议审批。镇（街道）农村集体资产管理部门对村（居）集体经济组织提交的资料进行初步审核后，提请镇（街道）集体资产交易立项审批联席会议（以下简称联席会议）进行审批。
②公开交易。经联席会议审批通过的交易项目，按规定须进入区交易中心的，由镇（街道）农村集体资产管理部门将审核后的资料送区国土部门，区国土部门审批通过后，由区交易中心按《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》涉及农村集体资产的区级交易规定进行公开交易。除按规定须进入区交易中心以外的其他项目，由镇（街道）交易中心按《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》涉及农村集体资产的镇（街道）级交易规定进行公开交易。
③交易完成。公开交易成功的，分别由区、镇（街道）交易中心与竞得人签订《成交确认书》，村（居）集体经济组织与竞得人签订《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同》。交易不成功的，本次交易委托自行终止。交易结果分别由区、镇（街道）交易中心在相关网站上公示，村（居）集体经济组织同时将交易结果在本村（居）务公开栏上公示。
2004年国务院发布关于深化土地改革的决定，一直到2020年《土地管理法》出台，奠定了乡村、农村集体这个体制改革的大趋势。
长期以来，在我国城乡二元化不平衡发展的背景下，城市的城镇化水平已经很高，但乡村包括农民集体的经济活力却一直无法得以释放，农村始终在很凋弊的状态中走不出来，没有经济来源，乡村经济也发展不起来。
在乡村振兴的大背景下，乡村文旅产业对于村镇来说是个很好的经济提振的切入点，对于文旅产业（包括了一部分在文旅产业布局的传统开发企业）的投资人来说也是个极佳的投资和拓展业务领域的机会。
如果本地的文旅机构能够去乡村开展更多的投资，提供更多的就业机会，相信一定会有很多的人愿意在农村去就业，包括很大一部分离开本地来城市打工的人群，而部分城市居民也会跑到乡村去置业或者就业，农村会逐步越来越开放，自然而然，因此而给乡村带来的经济提升、环境改善、基础配套设施的完善，必然也给目前已经拥挤的城市规划和资源（尤其是大中型城市）带来更多的释放和支持空间。
目前对于文旅行业的政策已经定位到了国家战略层面的高度，政策支持有稳定性和延续性，文旅行业的未来，一定可期 。
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