文 ｜ 夏全利、朱鹏泽、匡令清
引言：
2021年7月13日，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会（含原国家发展计划委员会、原国家计划委员会）、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室八个部门联合发布了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房[2021]55号）（以下简称“55号文”），力争用三年左右的时间，实现房地产市场秩序明显好转。55号文将房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面作为整治重点领域，整治环节基本覆盖从房地产开发环节到存量房屋管理的房地产市场主要领域。55号文的发布，意味着近年来政府主管部门对于房地产市场的阶段性联合整治进入深水区，也意味着传统的房地产开发企业将面临着更为常态化的合规风险。
乾成不动产团队特设房地产合规专题，根据55号文从持续整治的四大领域的具体情形出发，梳理出传统房地产开发企业可能面临的民事法律风险和行政法律风险，以供相关主体参考和防范。
本合规专题一共分为四个板块：房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务。其中“房地产开发”板块一共分为五种情形：一、房地产开发企业违法违规开工建设；二、未按施工图设计文件开发建设；三、未按房屋买卖合同约定如期交付；四、房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；五、未按完整居住社区建设标准建设配套设施。
本期主题为第一部分“房地产开发”中的第三种情形：未按房屋买卖合同约定如期交付。我们将从如下几方面具体分析成因及后果，并提出合规建议。
一、未按房屋买卖合同约定如期交房的概念
二、未按房屋买卖合同约定如期交房的情形
三、未按房屋买卖合同约定如期交房的法律后果
四、合规建议
一、未按房屋买卖合同约定如期交房的概念
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖司法解释》”）第八条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。基于此，房屋的交付使用，首先根据当事人约定的标准或条件确定，通常标准以转移占有为标志。未按房屋买卖合同约定如期交房（也称“延期交房”）通常是指房地产开发企业未按照《商品房买卖合同》约定的期限、条件将验收合格的商品房交付买受人使用。具体包括两种情形，一种是未按照约定的交付时间如期交付房屋，另一种是指虽然在约定的期限内交付房屋，但并未按照约定或法定的交房条件或标准交付房屋，从而视为未如期交房，此两种情形均属于未能如期交房。
二、未按房屋买卖合同约定如期交房的情形
从广义的角度出发，前述第一种未按合同约定的交付时间交付房屋的情形，又可以进一步区分为因为出卖人的原因未能如期交付和因为买受人的原因导致房屋未能如期交付的情形，笔者分述如下：
（一）因房地产开发企业原因未能按照房屋买卖合同约定如期交付
1.因房地产开发企业自身原因，房屋未能如期交付
房地产开发企业在开发建设过程因工程管理不当、资金链断裂、政策管控影响以及工程纠纷等原因导致建设工程未能如期竣工验收交付房屋，属于典型的违约情形。
2.因其他客观原因，导致房地产开发企业未能如期交房
(1)因不可抗力，如因自然灾害，超出预期的恶劣天气、地震、疫情等原因导致房地产开发企业无法按期完工。
例如，从2020年我国新冠肺炎疫情爆发后，部分房地产开发企业出现延期交付的情形，不少房企的延期交付与当地政府的疫情防控措施有一定的关系。
(2)因政策因素或政府行为，如因政府政策法规变化导致项目停工、因执行政府交通管制或扬尘雾霾治理环保禁令等政府命令导致的停工、因市政工程建设、市政配套设施延误导致延期完工等等。政策因素与政府行为能否构成延期交房的免责的事由，需根据个案分析区别而定。
（二）房地产开发企业虽在合同约定的期限内交付房屋，但房屋因未达到法定或者约定的交付条件而被视为未能如期交付
实践中不少房企为了不违反买卖合同的约定，不承担逾期交房的违约责任，而在不具备交付条件的情形下“强行”交房，常见的情形有：
1.交付的商品房“五证不全”
“五证”是指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（预）销售许可证》，房地产开发企业在取得国土、规划部门颁发的用地、规划许可证后才能合法开发建设，在此基础上申请商品房（预）销售许可证，在取得（预）销售许可证后才可进行房屋销售。根据《商品房买卖司法解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证所签订的商品房预售合同无效（起诉前取得预售许可证的可补正合同效力）。所以购房者可以房地产开发企业交付的房屋五证不全为由拒绝收房。
2.交付的房屋未能通过工程竣工验收
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述法律规定，房屋交付必须以工程竣工验收合格为前提。因此未能通过竣工验收的的房屋，购房人有权拒绝收房，即使已经实际“接收钥匙”收房，构成“违法交付”，也并不能视为房地产开发企业履行了房屋交付义务。
3.交房时未提供竣工验收证明文件
房屋交付时应向买受人提供竣工验收合格的证明文件。房屋竣工验收证明通常有两种，一种是取得了由房地产开发企业组织的“五方竣工验收”文件，另一种是取得了行政主管部门的“竣工验收备案表”；因工程、用地手续不全，规划变更、配套设施未竣工均可导致房地产开发项目未能获得行政主管部门的“竣工验收备案表”。 商品房除了具备规划、工程质量等法定验收条件外，还应当通过消防、环保、人防等各个方面验收。
4.交付房屋存在重大质量问题
交付的房屋存在重大质量问题通常指两种情形，一种是虽已竣工验收合格，但有证据证明房屋主体结构质量不合格的；另一种是非主体结构之外的房屋质量问题严重影响正常居住的。实践中，在“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量严重影响正常居住”这两种情形下购房者均可以拒绝收房。其中“质量严重”认定比较严格，通常以是否影响安全或者质量问题严重影响正常居住功能为认定标准。如果属于一般表面质量瑕疵问题，不涉及安全的，购房者无权拒绝收房。如：江西城泰投资有限公司、胡海霞商品房销售合同纠纷二审民事判决([2016]赣01民终2446号)中，法院认为:由于煤气管道穿过卧室存在安全隐患，胡海霞以此拒绝收房并要求城泰公司整改并无不当。在何少萍、佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司物业服务合同纠纷案([2021]粤06民终15917号)中，法院认为：即使涉案物业确实存在何少萍主张的大门蹦角，所有窗关不了，洗手间和书房梁高低不平，两条柱不平衡等质量问题，但现有证据尚不足以证明前述质量问题构成何少萍拒绝收楼的正当理由。
5. 擅自变更规划、设计或变更规划、设计未及时书面通知买受人的
《商品房销售管理办法》第二十四条规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。因此对擅自变更规划、设计或变更规划、设计未及时书面通知买受人，交付房屋时买受人不认可的，不仅有权拒绝收房，还有权要求解除房屋买卖合同。
6.生活所必需的配套设施及交付程序
房屋交付时，当供水、供电、供暖、供气等未达到合同约定的交付条件，，交房时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，基础设施和公共建筑不能正常运转等，以及在双方没有合同约定的情况下，交房的程序是否是“书面通知“、“先验房后交房”、“先交房后付费”均有可能引起拒绝收房，产生未能如期交房的法律后果。
7. 交付房屋存在抵押或者一房多卖
（1）部分房地产开发企业为了回笼资金，将在建工程进行抵押贷款或者将建成房屋进行抵押，已抵押房屋在未解押的情况下，导致后期无法按合同约定向购房者交付房屋。
（2）房地产开发企业一房多卖，在房屋所有权转移给前手买受人之前，又将该房屋出卖；或者将房屋交付并转移所有权给前手买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋，导致无法向后手买受人交付房屋。
（三）因购房者自身原因，或主观认为房屋未达到交付标准拒绝收房，而造成的未能如期交房
因购房者自身原因导致的未能如期交房，例如未按房地产开发企业发送的交付通知书确定的时间办理房屋交接，以交付房屋与销售广告或宣传资料不符为由拒绝收房，以房价下跌、物业管理、规划范围外的配套设施不全等原因拒绝收房，等等。
而实务中比较常见的情形是，购房者因房屋存在非主体结构，不影响正常居住的一般质量问题，如装修、管道堵塞、门窗、灯具质量问题等拒绝收房的，除非合同特别约定，否则购房者无权拒收房屋。在田友亮与北京中铁华兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书中（[2021]京02民终14587号）法院认为：田友亮并未提供证据证明案涉房屋存在地基基础和主体结构方面的质量问题，其以所述的装修质量问题拒绝收房缺乏合同依据，故其于2021年1月18日办理收房手续，不应认定中铁公司具有逾期交房的违约行为。
三、未按房屋买卖合同约定如期交房法律后果
根据《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（一）因房地产开发企业原因房屋未能如期交付、未达到约定或法定交付条件的法律后果
1.双方签订的房屋买卖合同无效
房地产开发企业销售的商品房在取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》四证的前提下，方可申请《商品房（预）销售许可证》，根据《商品房买卖司法解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；因此交付的商品房在缺少“五证”的情况下，买受人不仅有权拒绝收房，双方签订的房屋买卖合同也是无效的。
合同无效后房地产开发企业需返还房屋价款，购房人返还房屋，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2. 双方签订的房屋买卖合同可解除
首先，出卖人没有按照约定期限或者约定条件而逾期交付房屋的，逾期达到双方合同约定的合同解除期限的，买受人有权依据合同解除房屋买卖合同；其次，若买卖合同中没有相应约定，根据《商品房买卖司法解释》第十一条规定，出卖人迟延交房，经催告后在三个月内仍未履行，买受人有权解除合同；再次，根据《商品房买卖司法解释》第九条、第十条的规定，交付的房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人不仅有权拒绝收房，还有权解除合同。
根据《民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
3.房地产开发企业承担延期交房的违约责任
根据《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
对于逾期交房的责任承担，应该本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。房屋买卖合同中已经约定了逾期交房的违约处理方式，则应当按照合同处理，未约定违约金的，可根据《商品房买卖司法解释》第十三条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。造成购房者损失的，应当赔偿相应损失。
（二）购房者因自身原因未及时收房或者拒绝收房的法律后果
1. 购房者因自身原因未按照房地产开发企业发送的收房通知时间及时收房的，无权以房地产开发企业延期交房为由主张违约责任。
2. 房屋毁损灭失的风险转移，根据《商品房买卖司法解释》第八条的规定，购房人接到房地产开发企业的书面收房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由购房人承担。
3. 因一般质量原因购房者拒绝收房的，无权要求房地产开发企业承担延期交房的违约责任，但根据《商品房买卖司法解释》第十条的规定，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
（三）客观原因导致房地产开发企业无法按期交房的法律后果
因地质、天气灾害、政策或行政命令、突发卫生事件如新冠肺炎疫情导致的房地产开发商延期交房或合同解除的，可视情况部分或全部免责。
降雨、高温等恶劣天气需达到灾害性天气程度，且超出正常预期才可能被法院认定为不可抗力。对于政府指令同样应该具备“不可预见性”例如，对于高考期间禁止施工，法院一般认为高考期间不能施工具有可预见性，不能作为免责事由。行政命令作为免责事由需要较高的举证责任，需要具备不可抗力的特征条件。发生不可抗力、政策变化、行政命令等导致重大延期交房后，房地产开发企业应该及时向购房人履行通知义务，否则有可能对因未及时通知导致损失扩大的部分承担赔偿责任。
四、合规建议
55号文专门将“未按房屋买卖合同约定如期交付”作为重点整治对象，一方面是为了规范房地产企业开发活动，更深层次是在当前房地产企业受“三条红线”的政策影响，大量高负债房地产企业爆出资金危机，加之疫情的影响，房地产开发企业面临空前的生存压力，导致大批量的延期交房。房屋交付关乎民生问题，处理不当可能影响社会稳定。笔者建议房地产开发企业可将如下方面作为风险防控重点：
（一）做好项目的资金安排。房地产企业开发过程中土地出让金、税费的缴纳与工程进度款支付都需要提前统筹安排，在项目建设过程中，工程进度款支付不及时导致项目停工的风险较为常见，房地产开发企业需加强财务管理，从土地获取到项目施工，做好各个阶段的资金使用计划，保障项目正常推进。
（二）加强项目质量管理和施工进度控制。开发项目一般从质量和进度两方面进行管理。在施工前房地产开发企业需制定完善的施工进度计划，对施工工序和时间节点进行控制，注重协调施工单位与设计单位、监理单位的对接，各施工班组和机械使用的协调以及各个工序、工种之间交叉施工的协调工作。加强日常质量与安全管理，做好分部分项工程的质量验收，科学处理好质量安全与工程进度的关系。
（三）注重开发建设合规管理。房地产开发的核心就是五证，五证齐全是项目开发建设、销售的合法性依据，除此之外，开发建设还会涉及众多的行政审批，包括前期立项审批、环评审批、设计审批、消防、人防工程审批、竣工验收审批等等，提前与政府相关部门协调好各项证件、审批的办理时间，避免因无证开工、无证销售导致政府部门的行政处罚或因证件不全无法开工导致的工程延期。
（四）注重全过程合同条款设计。房地产开发企业从勾地到勘察、设计、施工都需要提前设计好合同条款，尽可能完善合同内容，避免因合同约定不明产生纠纷。在房屋买卖合同中对于房屋交付的约定应该基于整体项目开发计划和施工进度，尽可能留出相对宽裕的时间。合同需约定不可抗力、政策管制等可能导致延期交房的免责条款，并收集好相关证据。严格按照合同约定的交付条件按期交付，避免虚假宣传。免责条款需要着重标记并提示购房人，避免后期被人民法院以格式条款未尽提示义务而认定为无效。
（五）注重与政府方和购房者之间的沟通。如果不能按期交房，提前以书面形式及时告知购房者，并积极与当地政府部门沟通，批量的延期交房会导致房地产开发企业承担巨额的违约金赔偿责任，处理不当会引起群诉、群闹事件，所以房地产开发企业应该未雨绸缪，及时与购房者沟通赔偿事宜，并积极与政府部门沟通处理方案，通过政府部门确认客观环境导致延期的事实，尽量在事前化解风险。
（六）确因自身原因导致的逾期交房时，及时制定逾期交房应对方案，对于逾期交房所应当承担的违约责任作出充分的预判，从解决问题的角度出发与购房者积极协商责任承担方式，避免因回避问题和掩盖问题而导致损失进一步扩大，承担不必要的赔偿责任。
