论建设工程价款优先受偿权的标的物范围限制

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第八百零七条规定： “发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。 发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 ”该条规定了承包人所享有的建设工程价款优先受偿权，同时明确了优先受偿权标的物的例外情形，即“不宜折价、拍卖的建设工程”除外。 然而，何为“不宜折价、拍卖的建设工程”，现行法律法规并无明确规定。 本文将围绕工程款优先受偿权的标的物范围限制问题，从内涵与外延、现行法律规定和司法实务三个方面进行论述。

“不宜折价、拍卖的建设工程”的内涵与外延

根据《民法典》第八百零七条之规定，承包人并不是对所有的建设工程都享有工程款优先受偿权，对于“不宜折价、拍卖的建设工程”不能享有优先受偿权。“不宜折价、拍卖的建设工程”的范围直接关系到承包人是否享有优先受偿权。笔者认为，“不宜折价、拍卖的建设工程”主要指根据建设工程的性质及用途，不适合以折价、拍卖的规则进行转让的工程。归纳起来，包括以下几种情形： ( 1)、直接关系到国家或者社会公共利益的工程，如学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施，国家机关办公用房，军事设施等；( 2)、因未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等原因不能取得物权的违法建筑；( 3)、质量不合格且无法修复的建设工程；( 4)、无法单独拆分的非独立工程或者分割后影响主建筑使用功能的附属工程。

直接关系到国家或者社会公共利益的工程不宜折价、拍卖，是因为此类建设工程涉及到国家安全或者社会公共利益，国家安全或者社会公共利益的价值高于承包人优先受偿权的价值，即与承包人的工程款优先受偿权相比，国家安全或者社会公共利益更需要保护。对于违法建筑，相关权利主体不能完成不动产登记，不能取得相应物权，不应进行处分，故不宜折价、拍卖。对于质量不合格且无法修复的建设工程，发包人无法使用，更不能取得相应物权，故不宜折价、拍卖。若对无法单独拆分的非独立工程和附属工程强行分割并折价、拍卖，将严重影响工程的整体效能，也不宜折价、拍卖。

“不宜折价、拍卖”的情形及相关法律规定

1、直接关系到国家或者社会公共利益的工程

直接关系到国家或者社会公共利益的工程一般分为公有物和公益物。公有物主要是指国家机关办公用房、军事设施等，该类设施的拍卖、变卖将直接影响政府履行公共职能。公益物主要指事业单位、社会团体等所拥有的以公益目的的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施，如公立学校教学楼、医院的住院部大楼等。而民营主体设立的学校、医院等虽然也属于公益物，但若存在转让的可能性且不改变其原有的公益用途和使用功能的情况下，应当属于优先受偿权的标的物范围。

《民法典》第三百九十九条对禁止抵押的财产范围进行了规定，其中第三项规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六条第一款规定：“以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：（一）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；（二）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。”该条规定对禁止抵押的财产范围进行了适当缩减。

设定抵押权的目的是担保特定债权人债权的实现，若以非营利法人的社会公益设施设定抵押，将会损害国家、集体和他人的利益，甚至扰乱社会经济秩序和破坏社会稳定。同理，若对上述财产以折价、拍卖的方式转让，同样会损害国家或社会公共利益。故对于不适合抵押的财产，也不适宜通过折价、拍卖的方式进行转让。

2、违法建筑

违法建筑是指建造人违反国家法律、行政法规关于建筑行为的相关规定所建造的各种建筑物及其附属设施。目前主流观点认为，违法建筑因为建造行为违法，致使无法完成初始登记，相关权利主体不能取得违法建筑的所有权或其他物权。权利主体不能对违法建筑进行处分，即使进行了处分，根据《民法典》第二百三十二条的规定，处分行为也不发生物权效力。违法建筑不能处分，故无法通过折价、拍卖的方式予以转让，不属于工程款优先受偿权的标的物范围。若违法建筑通过补办手续成为合法建筑，则可成为优先受偿权的标的物。

也有观点认为，依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》所规定的“不具备初始登记条件的房屋，原则上进行现状处置”，发包人对违法建筑享有财产性权利，违法建筑可以被处分，承包人原则上对违法建筑享有工程款优先受偿权。

3、质量不合格且无法修复的建设工程

建设工程必须经过竣工验收合格才能交付使用，在《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规中均有明确规定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建设工程施工合同司法解释（一）》）第三十八条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”第三十九条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”由此可见，不管建设工程是否竣工，实现工程款优先受偿权都以工程质量合格作为前提条件，而质量不合格且无法修复的建设工程，发包人无法使用，不能以折价、拍卖的方式转让，不属于优先受偿权的标的物范围。

4、无法单独拆分的非独立工程或者分割后影响主建筑使用功能的附属工程

一些重大工程如机场、铁路工程等，往往由很多部分组成，各部分工程分别施工。各部分工程不能独立发挥效用，需要组合起来实现整体功能。若对各部分工程行使优先受偿权，将会破坏总体工程的完整性，不利于发挥工程的整体效能。对于这些无法单独拆分的非独立工程，不宜折价、拍卖，不属于优先受偿权的标的物范围。

附属建设工程如电梯、玻璃幕墙等，一般为附着于主建筑之上的从物，分割后将影响主建筑使用功能，故不宜折价、拍卖，但装饰装修工程除外。《建设工程施工合同司法解释（一）》第三十七条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”即装饰装修工程的承包人享有工程款优先受偿权，装饰装修工程属于优先受偿权的标的物范围。

司法实务中对“不宜折价、拍卖的建设工程”的审查现状

以“社会公益设施建设工程”是否被法院认定为“不宜折价、拍卖的建设工程”为搜索对象，我们检索了一批近年来全国各地法院的判例，列举其中13例，摘录出裁判要旨并加以点评。囿于本文篇幅，对于违法建筑、质量不合格且无法修复的建设工程、非独立工程或者附属工程是否为“不宜折价、拍卖的建设工程”的相关判例，暂未涉及。

1、北京城建亚泰建设集团有限公司与内蒙古玛拉沁医院建设工程施工合同纠纷

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院在（2016）内01民初84号一审民事判决书中指出：“根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条‘建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算’的规定，涉案工程至城建亚泰公司起诉时并未竣工，且在玛拉沁医院发出解除施工合同前，双方仍属于合同履行过程中，故城建亚泰公司行使优先权符合法律规定，本院予以支持。如前所述，本院已认定玛拉沁医院欠付工程款11860013元、城建亚泰公司承担违约金500万元，故玛拉沁医院实际应当支付城建亚泰公司工程款6860013元（11860013元-500万元），故城建亚泰公司就其承建的位于成吉思汗大街东延段北侧的内蒙古东城医院门诊楼和住院楼工程折价或者拍卖的价款在6860013元范围内享有优先受偿权。”案涉工程为内蒙古玛拉沁医院，属于直接关系到国家或者社会公共利益的工程，原告提出享有工程款优先受偿权的诉请，法院在裁判中审查了优先受偿权的行使期限，而未审查判断该医院的社会公益性质，判决支持了原告享有优先受偿权。

2、浙江中南建设集团有限公司与平阳县人民医院建设工程施工合同纠纷

浙江省温州市中级人民法院在（2016）浙03民初780号一审民事判决书中指出：“《中华人民共和国物权法》第二百八十六条第（三）项规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。法律规定社会公益设施不得抵押之目的，在于促进教育、卫生等社会公益事业的正常运行与民生保障。涉案工程属于医疗卫生设施，若其被拍卖或变卖后优先受偿，势必危害社会公共利益，故不宜纳入优先受偿权的客体范围。浙江中南公司主张就涉案工程价款（含索赔款）及逾期利息享有优先受偿权，于法无据，不予支持。”浙江省高级人民法院的（2018）浙民终1063号二审民事判决书认可了一审法院关于工程款优先受偿权的上述意见，驳回上诉，维持原判。案涉工程为县人民医院，属于直接关系到国家或者社会公共利益的工程，未纳入优先受偿权的标的物范围。

3、湖北森德昌消防工程有限公司与中辉建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷

石首市人民法院的（2016）鄂1081民初96号一审民事判决书中，法院认为：“因此，主张对工程价款享有优先受偿权的是承包人。原告是分包人，其无权对工程价款主张优先受偿，况且人民医院的建设工程系社会公益工程，其性质不宜折价、拍卖。故对原告的这一诉求不予支持。”案涉工程为人民医院，一审法院以原告为分包人和案涉工程为社会公益工程为由，否定了优先受偿权。

湖北省荆州市中级人民法院的 （2018）鄂10民终170号二审民事判决书中，法院认为：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案森德昌公司完成的消防工程项目已于2014年10月18日竣工验收交付使用，森德昌公司于2016年1月15日提起诉讼，其已超过行使优先受偿权的期限。一审未予支持其优先受偿权的诉讼请求符合法律规定。”二审法院以已超过优先受偿权的行使期限为由，否定了原告的优先受偿权，而未提及案涉工程的社会公益性质。

  4、中国一冶集团有限公司与普格县海德新能源有限公司、北京国顺投资股份有限公司建设工程施工合同纠纷

四川省高级人民法院在（2017）川民初91号一审民事判决书中指出：“海德公司还辩称案涉工程属于不宜折价拍卖的工程，但并未提交证据证明本案案涉工程属于公益设施或仅仅为设备安装等附属工程，本院对其主张不予支持。一冶公司应当享有就案涉工程折价或者拍卖、变卖的价款在工程款本金范围内的优先受偿权。”法院未认定案涉光伏电站工程属于社会公益设施或附属工程，对原告工程款优先受偿权予以支持。

5、郭首义与博乐市博冶医院建设工程施工合同纠纷

新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院在（2019）新27民终260号二审民事判决书中指出：“根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于‘发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协商将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。’的规定，工程款优先受偿权只能由承包人主张。本案中，郭首义为实际施工人，没有施工资质，并非涉案工程承包人，没有权利主张工程款优先受偿权。同时，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：‘承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。’本案中，双方约定的最后一笔工程款清偿期为2016年2月1日，郭首义请求优先受偿权的时间为2016年12月26日，未在六个月之内提出，已过行使优先受偿权的期限。故，郭首义要求对工程款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。”案涉工程为博乐市博冶医院的办公楼土建工程和住院楼基坑工程，属于直接关系到国家或者社会公共利益的工程，法院未审查判断该工程的社会公益性质，而以原告为实际施工人而非承包人、已超过行使期限为由，未支持原告的优先受偿权诉请。

6、云南建投第二安装工程公司与云南冶金云芯硅材股份有限公司（原昆明冶研新材料股份有限公司）建设工程施工合同纠纷

云南省高级人民法院在（2019）云民终131号二审民事判决书指出：“关于冶金硅材公司认为涉案工程系特殊用途的生产线，具有不可拆除、不可变现，无法独立进行拍卖的特点，上诉人承包范围系整个安装工程的零星部位，建投安装公司不享有优先受偿权的问题，本院认为：涉案工程项目不属法律规定的禁止流通物，也不涉公益、民生，不属于以公益为目的建设的教育、医疗设施和其他社会公益设施，不是不宜折价、拍卖的工程，冶金硅材公司关于涉案工程不能拍卖的主张只涉及拍卖、折价的方式，不是施工方不享有优先受偿权的法定理由，对其主张本院不予支持。”也就是说，案涉工程虽然是特殊用途的生产线，但非禁止流通物，也不涉及社会公共利益，不属于不宜折价、拍卖的工程，只承包了整个安装工程零星部位的承包人依然享有工程款优先受偿权。

7、重庆市花木公司与重庆新宸医院有限公司建设工程施工合同纠纷

重庆市长寿区人民法院在（2019）渝0115民初875号一审民事判决书中指出：“对于原告已完成工程质量问题，被告表示不清楚是否合格，也无法进行核实和专业上的判断，经向原告释明，原告不对已完成工程进行质量鉴定，认为其提交的多份施工控制测量成果报验表、施工测量报验单、隐蔽工程报验表、工程质量报验单、检验报验单可证明其完成工作的质量是合格的，因上述报验单等资料是否涵盖原告所施工的全部范围不宜进行判定，原告提交的证据不足以确定其已完成工程的质量是否全部合格，现原告请求优先受偿权，不符合法律规定的条件，本院不予支持。”案涉工程为医院内的绿化景观工程，并非质量不合格的建设工程，原告提交了多份证据以证明工程质量合格，但法院认为证明力度不够，故未支持原告的优先受偿权请求。

8、甘肃第一建设集团有限责任公司与金昌新百安消毒供应有限公司建设工程施工合同纠纷

甘肃省金昌市中级人民法院的（2019）甘03民初14号一审民事判决书中，法院认为：“关于甘肃一建公司主张对涉案工程价款享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条规定：建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。根据上述规定，建设工程优先受偿的对象为可以折价、拍卖的工程。涉案工程是本市唯一一家医用消毒供应中心，承担着全市所有医疗卫生单位重复使用的各类医疗器械、敷料、医用床单衣物等物品的清洗、消毒、灭菌任务，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，涉案工程属于不得抵押，更不适宜通过折价、拍卖的方式进行转让的社会公益设施范围。因此，甘肃一建公司主张对涉案工程价款享有优先受偿的请求，不符合上述司法解释的规定，一审法院不予支持。” 涉案工程为该市唯一一家医用消毒供应中心，一审法院认为案涉工程属于社会公益设施，未支持甘肃一建公司的工程款优先受偿权主张。

甘肃省高级人民法院的（2020）甘民终319号二审民事判决书中，法院认为：“本案甘肃一建公司是否享有案涉工程价款优先受偿权的关键是案涉工程的性质是否属于不宜折价、拍卖的范畴。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条对禁止抵押的财产范围进行了规定，即学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。同理，对于不适合抵押的财产，更不适宜通过折价、拍卖的方式进行转让。经审查，首先，国家卫生健康委员会于2018年5月17日发布的《关于印发医疗消毒供应中心等三类医疗机构基本标准和管理规范（试行）的通知》（国卫医发[2018]11号文件）规定了医疗消毒供应中心的基本标准和管理规范。根据该文件的精神，医疗消毒供应中心由省级卫生健康行政部门审批，在本通知印发之日前成立的面向医疗机构提供服务的消毒供应机构，应当按照本通知要求于2019年6月1日前完成相应调整，并取得《医疗机构执业许可证》。从本案查明的事实看，新百安公司就案涉工程至今尚未取得《医疗机构执业许可证》，不属于上述文件规范的三类医疗机构，也就不属于具有社会公益性质的医疗卫生设施，不属于不适宜折价、拍卖方式进行转让的财产。其次，金昌市不动产登记事务中心对案涉土地及建筑物已经办理了担保贷款的抵押登记，因不动产登记事务中心在办理抵押登记时对建筑物的抵押具有审查职责，只有符合办理抵押登记的情形，才会予以办理抵押登记，更能够说明案涉土地及建筑物是可以折价、拍卖的。故甘肃一建公司就案涉工程依法享有建设工程价款优先受偿权，其该项上诉主张应当予以支持。一审法院认定此节事实不当，应予纠正。”二审认为案涉工程尚未取得医疗机构执业许可证，不属于有关文件规范的三类医疗机构，不属于具有社会公益性质的医疗卫生设施，推翻了一审法院的判决，支持了甘肃一建公司的工程款优先受偿权主张。

9、江苏缘恒建设有限公司与溧阳市嘉缘山庄置业有限公司建设工程施工合同纠纷

溧阳市人民法院在（2020）苏0481民初1904号一审民事判决书中指出：“前述不宜折价、拍卖的工程一般包括：（1）建设工程质量不合格，且无法予以修复的；（2）建设工程属于事业单位、社会团体以公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；（3）建设工程属于国家机关的办公用房或者军事建筑；（4）无法独立存在或者分割后影响主建筑使用功能的附属工程等工程。本案中，原告缘恒公司作为嘉缘小区以及该小区绿化、市政工程的承包人，其有权就绿化、市政工程价款主张优先受偿权，理由为：一方面，该绿化、市政工程既未涉及公共利益也不存在客观上不能折价、拍卖的情形，即不属于不宜折价、拍卖的工程；另一方面，缘恒公司在工程结算审定后六个月内主张优先受偿权，符合法律规定。”案涉工程为市政配套工程及小区绿化工程，服务于所属小区，不涉及社会公共利益，不属于不宜折价、拍卖的情形。

10、浙江省建工集团有限责任公司与杭州市工人文化宫建设工程施工合同纠纷

杭州市江干区人民法院在（2020）浙0104民初6757号一审民事判决书中指出：“关于建工公司主张在工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。案涉工程为杭州市职工文化中心，应属公益设施，本院认为不宜折价、拍卖，故对建工公司该项诉请不予支持。”案涉工程杭州市职工文化中心属于直接关系到国家或者社会公共利益的工程，关乎社会公共利益，不宜折价、拍卖，承包人不享有工程款优先受偿权。

11、朱养德与江苏丰任建设工程有限公司、盐城市大丰区刘庄镇人民政府建设工程施工合同纠纷

盐城市大丰区人民法院在（2020）苏0982民初488号一审民事判决书中指出：“关于原告主张其对承建的工程在发包人刘庄镇人民政府欠付工程款的范围内享有优先受偿权的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条:‘发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。’的规定，本案案涉工程均系社会公益设施，不宜折价、拍卖，属于不宜优先受偿的工程，故本院对原告的该项诉请不予支持。”案涉工程为农村公路工程，属于直接关系到国家或者社会公共利益的工程，不宜折价、拍卖，故法院未支持原告的工程款优先受偿权主张。

12、海兰建设管理集团有限公司与徐州雨润置业有限公司建设工程施工合同纠纷

徐州市泉山区人民法院在（2021）苏0311民初109号一审民事判决书中指出：“《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。本案原告主张优先受偿权的客体为学校、幼儿园及其配套设施，系作为社会教育用途的建筑，应属于不宜折价、拍卖内容，故对于原告的优先受偿权的主张，本院不予支持。”案涉工程为学校、幼儿园及配套设施，属于直接关系到国家或者社会公共利益的工程，不宜折价、拍卖，故法院未支持原告的工程款优先受偿权主张。

13、泸州振华建筑工程有限公司与兴文普照医养综合服务中心建设工程施工合同纠纷

被告兴文普照医养综合服务中心认为：“依照四川省高级人民法院川高发民一（2015）3号《审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第39条之规定：建设工程属于为公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施的，承包人请求优先受偿的，人民法院不予支持。综上所述，由于振华建司主体不适格，请求人民法院驳回其起诉；或追加实际施工人黄孝忠按实结算后，确定分期付款的支付方案以彻底解决争议。”

兴文县人民法院在（2021）川1528民初1072号一审民事判决书中指出：“关于优先受偿权，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条‘发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。’、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释[2018]20号）第二十二条‘承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。’的规定，振华建司主张优先受偿权应在发包人逾期后六个月内提出，双方根据还款计划约定的还款期限为2019年10月31日，在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释[2020]25号）生效前就已经超过了六个月，故振华建司主张优先受偿权不符合法律规定，本院不予以支持。”

案涉工程为村一级的医养综合服务中心，提供医疗和养老服务，属于直接关系到国家或者社会公共利益的工程。被告依据该工程的社会公益性质，请求法院否定原告的工程款优先受偿权。法院未审查判断该工程的社会公益性质，而以超过六个月行使期限为由，否定了原告的工程款优先受偿权请求。

综上，《民法典》第八百零七条所规定的建设工程价款优先受偿权，包括行使主体、标的物范围、优先受偿范围、行使期限等多个要素，标的物范围只是其中一个要素。 对工程款优先受偿权的裁判实践中，多数判例都将案涉工程是否为“不宜折价、拍卖的建设工程”作为重要考量因素，也有少数判例在否定原告的优先受偿权请求时未审查该因素。 案涉工程是否属于不宜折价、拍卖的情形，需要具体问题具体分析。 除了“不宜折价、拍卖的建设工程”外，其他 工程都属于优先受偿权的标的物范围，承包人可正常行使优先受偿权。