目前我国房地产市场的商品房销售形式主要分为商品房预售与商品房现售，其中商品房预售可及时回笼资金降低开发成本，因而普遍采取预售方式，商品房预售涉及的法律关系较为复杂、法律风险相对较高，笔者将主要针对商品房预售中出现的《商品房认购书》与《商品房预售合同》进行讨论，分辨二者的效力判断规则、法律后果及二者内容上适用关系。全文将分为三部分：预约合同性质的《商品房认购书》效力判断规则及违约后果；本约合同性质的《商品房预售合同》效力判断规则；正式缔结本约合同《商品房预售合同》后，预约合同《商品房认购书》是否还具有约束力。
本文讨论内容为第三部分：通常买卖双方签订《商品房认购书》的目的，是约定将来一定时间或具备一定条件时，双方另行签订《商品房预售合同》，而《商品房认购书》内容相对简单，买卖双方签订《商品房预售合同》时，就必然会存在预售合同中约定的内容，既包括先前认购书中约定内容，也包括先前双方未商议达成一致的事项等内容，甚至预售合同约定的内容与先前认购书约定的不一致，不一致的约定在后期的合同履行中可能会产生履行障碍或争议。本文讨论买卖双方正式缔结本约合同性质的《商品房预售合同》后，先前签订的预约合同性质的《商品房认购书》是否还具有约束力，以及二者的适用关系。
在延续先前两篇文章的基础上，本文将继续采用以案带点的方式梳理知识脉络，继续结合具体案例分析、归纳实务裁判观点。
当预约合同性质的《商品房认购书》约定与本约合同性质的《商品房预售合同》约定不一致时；或预约合同《商品房认购书》中约定内容，缔结的本约合同《商品房预售合同》中未约定时。有以下三种主流观点：
1、《商品房预售合同》签订后《商品房认购书》解除，买卖双方的具体权利义务由《商品房认购书》转为受《商品房预售合同》的约束。
2、《商品房认购书》的目的在于订立《商品房预售合同》，在《商品房预售合同》订立后，预约合同的《商品房认购书》效力终止。
3、《商品房预售合同》签订后《商品房认购书》仍然独立有效，《商品房预售合同》中未约定的内容，适用《商品房认购书》的约定，《商品房预售合同》与《商品房认购书》不一致的内容，适用《商品房预售合同》的约定。
下面引用案例对裁判观点进行归纳总结：
案例1：程某与G房地产有限公司商品房预售合同纠纷
基本案情：
G公司为销售“金色嘉园”楼盘，发布了宣传广告、售楼书并设置样板房。宣传广告、售楼书上显示，该楼盘东面配套五星级酒店、五星级会所等。2013年8月4日，程某与G公司签订《商品房预定协议书》约定：预定20幢401室商品房，总金额为1529920元；其中第5条约定：双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施作为商品房买卖合同的附件。
随后，双方签订了《商品房买卖合同》其中附件八第12条约定：“本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与商品房买卖合同及其附件规定不一致的，以商品房买卖合同及其附件为准。原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。”第15条约定：“样板房的公共部位装修以及建材标准等仅作为展示，不作为交房标准。”
该楼盘结顶后，程某发现该楼盘并未配套五星级酒店和五星级会所，且对样板房进行了拆除，遂诉至法院，要求确认《商品房预定协议书》第5条有效。
表一：案例1案件审理情况概略
案例来源：《人民司法·案例》2017年第26期
再审法院认为：双方于2013年8月4日签订《商品房预订协议书》，约定程某支付定金10万元作为双方订立商品房预售协议的担保，预定期为5天，程某于2013年8月9日前与G公司签订《商品房买卖合同》。该协议签订后，双方已于2013年8月8日签订案涉《商品房买卖合同》及附件，对案涉《商品房预订协议书》第五条所涉事项重新作出约定，故原审认定《商品房预订协议书》第五条已被案涉《商品房买卖合同》及附件的相关条款所取代，并对程某要求确认案涉《商品房预订协议书》第五条有效的主张未予支持，并无不当。
综合上述案例，可以得出结论：
首先，从协议的签署时间上，通常《商品房认购书》订立在先，《商品房预售合同》订立在后，从协议的形成时间先后顺序上，后签订的《商品房预售合同》系买受人与出卖人就买卖商品房同一事项，重新达成的更为详细具体的合意。因此当《商品房预售合同》内容与先前签订的《商品房认购书》约定内容不一致时，可以视为买卖双方对《商品房认购书》内容的修改或补充，应以《商品房预售合同》的内容为准。
其次，根据《民法典》第495条第1款：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。双方依据《商品房认购书》又签订《商品房预售合同》后《商品房认购书》合同目的实现，《商品房认购书》的权利义务终止，预约合同的权利义务被本约合同所吸收，双方当事人之间的权利义务由双方新达成的本约合同《商品房预售合同》约束。
再次，若先前签订的《商品房认购书》中约定内容，在后签订的《商品房预售合同》未作约定的，除双方有明确的意思表示外，视为买卖双方在达成本约《商品房预售合同》时，对原预约合同《商品房认购书》中约定内容的放弃，作为双方订立本约时的条件，同时因预约合同目的实现、履行完毕而终止。
系列文章通过选取案例分析商品房预售许可证对《商品房认购书》《商品房预售合同》效力的影响，《商品房认购书》《商品房预售合同》的预约、本约性质认定，《商品房认购书》与《商品房预售合同》不一致的情况下实践中的认定观点等几个要点进行了总结与分析，至此告一段落，愿大家择益而用。
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