以物抵债是在社会实践过程中形成的一种常见的合同类型，然而其并不是一个统一的法律概念，因其内涵丰富，包括多种类型。以房抵债是以物抵债的下位概念，这里的物特定为房屋，同样亦有多种类型。针对案外人执行异议之诉这类案件，当以房抵债受让人作为案外人对法院依申请执行人的申请查封抵债房屋而提出执行异议之诉排除执行时，由于现行法律及执行异议相关司法解释对以房抵债并未明确规定，当法院在不同情形下使用“以房抵债”这一术语时，便会得出不同的裁判结果。因此，在回答“以房抵债受让人能否排除强制执行”这一问题时，只有在“以房抵债”语境下探求当事人的真实意思，将以房抵债进行类型化区分，才能进一步讨论以房抵债受让人排除强制执行所应具备的要件。
本文在对以房抵债进行分类的基础上，进一步分析不同类型下以房抵债受让人排
除强制执行的可能性，再对现存法律文件进行梳理，试图在现有制度下探索出以房抵债受让人排除强制执行的适用规则。在此需要说明，本文仅对以房抵债受让人排除普通金钱债权强制执行的构成要件进行讨论，对于能否排除抵押权等优先受偿权的强制执行问题不作分析。
以房抵债的类型构造
本文根据当事人双方通过以房抵债意欲达到的目的为标准，将以房抵债分为三种类型：以担保为目的的以房抵债、以清偿为目的的以房抵债及以购房为目的的以房抵债。这里需要说明以下问题：第一，本文讨论的以购房为目的的以房抵债，仅在债之更改制度下能够实现，故称之为债之更改型以房抵债；第二，以担保为目的的以房抵债具体包括两种情形：情形一是指在债务履行期限届满前达成以房抵债协议且抵债房屋所有权已转移，也即让与担保。情形二是指对于债务履行期限届满前达成以房抵债协议但房屋未完成过户登记的情况，也即买卖型担保；第三，以清偿原债务为目的的以房抵债包括两种类型：代物清偿型以房抵债及新债清偿型以房抵债；第四，以担保为目的的以房抵债协议通常是在债务履行期限届满前达成，以清偿为目的及债之更改型以房抵债协议均是在债务履行期届满后达成。
让与担保是指担保人与担保权人约定，担保人以担保债务清偿为目的，将标的物的所有权移转给担保权人，如债务人届时未能清偿债务，则担保权人有权将担保物变价，以变价所得清偿其债权。[1] 让与担保虽然在商业交易中被市场主体广泛应用，但直至2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下称《九民纪要》）与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下称《担保制度司法解释》）出台才真正对这种非典型担保的担保效力进行了规制。根据上述法律文件的规定，债务人或者第三人与债权人签订合同，约定将财产形式上转移至债权人名下，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。合同如果约定债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人以担保为目的签订以房抵债协议，如果已将房屋产权过户至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人享有对房产拍卖、变卖、折价后的优先受偿权。
买卖型担保，即以签订买卖合同（通常是商品房买卖合同）的方式担保借款债权的实现。根据其功能和属性，买卖型担保合同的本质仍是一份担保合同。《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）第24条第1款规定“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”《九民纪要》坚持了《民间借贷司法解释》第24条规定的内容，认为当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，此种情况不同于让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。基于该规定内容，当事人在债务履行期限届满前签订以房抵债协议，但所有权未转移至债权人的，债权人无权按照签订的“以房抵债协议”向债务人主张转移房屋所有权。
代物清偿是指以他种给付替代原给付，从而使原债权债务关系消灭的契约。[2] 根据传统民法理论，代物清偿通常须满足以下构成要件：须有原债权之存在，债务人须以他种给付代替原定给付，须有当事人达成以他种给付代替原定给付之合意，债权人已受领该他种给付。目前我国大陆地区的法律并没有规定该项制度，但德国民法典和我国台湾地区“民法”均规定了代物清偿制度。德国民法典第364 条第（1）项规定：“债权人一经受领他种给付以代替履行债务给付时，债的关系即告消灭。”[3] 我国台湾地区“民法”第319 规定：“债权人受领他种给付以代原定之给付者，其债之关系消灭。”[4] 依据上述规定，代物清偿以债权人实际受领他种给付为成立要件，属于要物合同。
关于以物抵债协议的性质系要物合同抑或诺成合同，最高院从2012年“武侯国土局案”提出以物抵债系“要物合同”的观点，直至在2017年公报案例“通州建总集团案”逐渐形成以物抵债协议系诺成性合同的主流观点。但有学者认为，对于以物抵债协议的性质不应一概而论，法律虽然对于以物抵债协议是否为要物合同并无明确规定，但在对以物抵债协议的成立要件进行认定时，仍须以尊重当事人的意思自治为基本原则，因为不排除当事人基于意思自治而约定协议以债权人现实地受领抵债物或者取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立要件，在当事人基于真意而明确作出上述约定时，一般应认定构成代物清偿，此时的以房抵债协议应为要物合同。但若当事人并未明确作出上述约定，则在进行合同解释时，一般应得出以物抵债协议于当事人达成合意时已经成立的结论。[5] 笔者赞同此观点。
新债清偿是指债务人因清偿旧债务而负担新债务，并因新债务的履行而使旧债务消灭之契约。新债清偿型以房抵债具体包括以下构成要件: 第一，债务人对债权人负有旧债务；第二，债权人与债务人签订以房抵债协议，拟通过转让房屋所有权（新债）以达到消灭旧债务的目的；第三，抵债房产未完成产权变更登记。新债清偿型以房抵债，债务人负担新债仅是为消灭旧债的一种方法，新债务不履行时，旧债务并不消灭。
债的更改，是指债权人与债务人约定终止原债权债务关系同时建立新债权债务关系的一种民事法律行为，新债产生的同时旧债得以消灭。债的更改需满足以下条件：须有原债务存在，后产生一个新债务，新债务的产生须以原债务为基础，但其要素内容不同，当事人须达成新债务成立、旧债务同时消灭的合意，也即须有更改债务的意思表示。需要注意的是，债的要素更改主要是指债的主体与客体发生变更，仅更改履行期限、履行地点或给付数量的，不属于债的要素变更，不得成立债之更改。而债的主体发生更改属于债权转让与债务承担的制度范畴，故只有债的客体即标的发生变更才与本文讨论的以房抵债存在交集。如果当事人经过协商一致成立以房抵债法律关系，债权人意欲获取房屋所有权，并约定将原债权转化为所抵房屋之对价，原来的债权债务关系消灭，此时的以房抵债即属于债之更改型以房抵债。
不同类型以房抵债
排除强制执行的可能性分析
当以房抵债构成让与担保的情形，此时用于抵债的房屋已经转移所有权至债权人名下，自然不能作为债务人的责任财产被法院查封，因此，一般也不会产生排除强制执行的情况。而当抵债房屋未完成所有权变更登记，构成买卖型担保时，根据《民间借贷司法解释》及《九民纪要》的相关规定，债权人不能依据双方签订的买卖合同要求债务人继续履行交付房屋并转移所有权的义务，仅能根据原债权债务关系提起诉讼，也就是说，此时债权人享有的依然是债权请求权，相较于其他债权人并不具有优先性，自然不能排除强制执行。
因代物清偿的要物性特征，要求债权人已实际受领他种给付，故在代物清偿型以房抵债的情形下，如果抵债房屋被法院查封前未完成产权变更登记，此时代物清偿的以房抵债协议尚未生效，以房抵债受让人没有排除强制执行的合法依据；如果抵债房屋在法院查封前已完产权变更登记，因此时抵债房屋已登记在受让人名下，一般也不会作为债务人的责任财产被法院查封，也就不会产生是否排除执行的问题。另外，代物清偿型以房抵债仍然是以清偿原债务为目的，以房抵债受让人不具备房屋买受人的地位，自然对抵债房屋也不享有物权期待权。
在新债清偿的场合下，债权人愿意与债务人签订以房抵债协议，最终的期待和目的都是为了实现原债权，倘若债务人能直接清偿原金钱债务，债权人也不会选择通过以房抵债的方式实现原债权。新债清偿情形下的以房抵债本质上仍然是以实现金钱之债为目标，新债的成立只是变更或增加了一种对旧债的履行方式，不应优先于其他金钱债权的实现，故根据债权平等性原则，新债清偿情形下的以房抵债受让人不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条或29条排除对房产的强制执行。
债之更改的判断标准就是当事人之间须有成立新债务同时消灭旧债务，实现更改债务的意思表示。民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化并不鲜见，除法律特别规定所禁止外，该意思表示的变化，均应予以尊重。当债权人以购买房屋为目的与债务人签订以房抵债协议时，当事人真实的意思表示变更为缔结房屋买卖合同，即成立新债，同时达成原债务因新债成立而消灭的合意，此时以房抵债受让人与买卖合同项下的买受人并无不同。买卖合同的核心在于买受人通过支付一定对价以取得标的物的所有权。在债之更改情形下，以房抵债受让人的真实意思同样是为了获取房屋的所有权，只是付款方式与一般买卖合同不同，但受让人对原债务经过对账清算后通过债务抵消的方式履行付款义务，实质上理应认为已支付了房屋对价。此时，受让人基于对取得房屋所有权的期待而提出执行异议时，应当依据《执行异议和复议规定》第28条或29条进行形式审查，故债之更改型以房抵债符合排除执行的前提条件。
指导性文件的观点审视
（一）《九民纪要》与《二巡法庭会议纪要》
《九民纪要》并未对以物抵债的类型进行区分，而是认为以物抵债就是以清偿原债务为目的。对于债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行这一问题，理解与适用一书中的观点认为，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，只能对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定对抗债权人的执行。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用《执行异议和复议规定》第28条与29条的规定。
《二巡法庭会议纪要》中所举案例涉及的物为不动产，案例主要涉及的问题是以物抵债协议订立后，债权人能否产生排除执行的效力。会议纪要的基本观点认为“以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但是，以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。”会议纪要根据是否完成权属变更为标准，将以物抵债分为已实际履行的以物抵债和未实际履行的以物抵债。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，因在申请人申请查封前，物权已转移至以物抵债法律关系中债权人的名下，一般不能作为被执行人财产进行查封，案外人提出执行异议有法律依据。实践中，容易产生争议的是对于未实际受领的以物抵债，债权人依据以物抵债协议是否能够排除强制执行。通常情况下，因抵债物仍属于原债务人所有，物权未发生变动，债权人依据以物抵债协议享有的仍为债权请求权，不能对抗人民法院依照另案债权人的申请而对抵债物实施的强制执行。但在抵债物为不动产，债权人亦未取得该不动产物权的情况下，现行司法解释仍对债权人以其享有的债权即足以排除强制执行作出了例外规定。《执行异议和复议规定》第28条即为此种情形。随后，会议纪要根据第28条的四项要件对所举案例进行了分析。 [6]
《九民纪要》的观点明确以物抵债就是清偿原债务的一种方式，以物抵债权利人享有的仍然是债权请求权而非物权期待权，不能适用《执行异议和复议规定》第28条、29条排除强制执行。《二巡会议纪要》未明确区分以物抵债的类型，其主要观点认为对于未实际受领的以物抵债，应否赋予债权人排除对抵债物强制执行的效力，仍需探讨，实践中对于以物抵债排除执行的问题应审慎对待。这一观点，在最高院的过往判决中也有体现。如在徐阳、苏华建设集团有限公司等案外人执行异议之诉一案中[7] ， 法院认为“以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第28条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。”
通过对多家高级人民法院发布的关于执行异议之诉的指导意见进行梳理后（ 详见表１），可以总结出以下特点：第一，未对以物抵债的类型进行区分，对于何种类型的以物抵债能够排除执行不作要求，审理以物抵债执行异议之诉基本以《执行异议和复议规定》第28条规定的条件进行审查。值得注意的是，黑龙江高院在《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》中，要求对以房抵债协议是否为让与担保进行审查；安徽高院在《关于审理执行异议之诉案件若干问题的会议纪要》中，对以房抵债能否排除强制执行采取审慎观点，认为一般不支持排除执行，但符合《执行异议和复议规定》第26条第（三）项[8] 的除外。第二，在参照适用《执行异议和复议规定》第28条规定的基础上，着重对以物抵债协议的真实性进行实质性审查，同时强调用于抵债的金额是否与不动产的价值相当；第三，对于是否存在恶意串通损害申请执行人及其他债权人利益的情形作为重点进行审查。
法院
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文件名称
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除28条外需要具体的其他要件
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黑龙江高院 |
《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》（2019年发布）
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冲抵房款的债权是否真实存在、是否合法，房屋买卖协议是否存在“倒签”，名为房屋买卖实质是否为让与担保，买受人与出卖人之间是否存在恶意串通、逃避债务等。
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江苏 高院
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《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》
（2022年发布）
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案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；
③案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；
⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：
①案外人系建设工程承包人或实际施工人；
②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；
③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；
④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；
⑤以房抵债协议合法有效。
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广东 高院
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《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》（2019年发布）
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符合条件的，可以排除执行。案外人有充分证据证明，能够同时满足以房抵债协议真实有效、协议签订于房屋被人民法院查封之前、 案外人在查封前已经实际占有涉案房屋，案外人对涉案房屋未能过户不存在过错的，可以排除执行。
说明:参照《执行异议和复议规定》第二十八条处理。案外人执行异议之诉的目的在于保护强制执行行为下真实权利人的合法权益，实践中并不禁止以房抵债行为，查明属实的，应保护债权人利益。
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吉林 高院 |
《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题解答（一）》
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符合一定条件可以排除执行
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安徽 高院 |
《关于审理执行异议之诉案件若干问题的会议纪要》
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一般不支持排除执行，但符合《执行异议和复议规定》第26条第（三）项的除外
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江西 高院
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《关于执行异议之诉案件的审理指南》（2019年发布）
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（1）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
（2）案外人对被执行人享有的债权清偿期已经届满且与执行标的的实际价值大致相当；
（3）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
（4）以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
（5）以房抵债协议不违反《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
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山东 高院 |
民一庭《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》（2020年发布）
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对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。
如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。
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实践探索：现有制度下构建
以房抵债受让人排除强制执行的适用规则
（一）债权人须基于债之更改签订以购房为目的以房抵债协议
根据前文对以房抵债类型的分析可知，以担保为目的及以清偿为目的的以房抵债均不存在适用物权期待权的空间，仅有债的更改型以房抵债才有适用物权期待权的可能性。如果债权人在原金钱债务履行期届满后向债务人发出购买房屋的要约，债务人作出出卖房屋的承诺，债权人此时签订以房抵债协议的真实意思其实是为了获取抵债房屋的所有权，同时旧债在以房抵债协议签订时消灭。而申请执行人的目的是通过对被执行人的多种财产采取查封、冻结等强制执行措施以确保其金钱债权得以实现，针对被执行人名下的房产，其并不想获得房屋的所有权，一般是以拍卖、变卖房屋的方式实现其债权，这与受让人对抵债房屋享有的物权期待权明显不同。所以，以房抵债受让人排除强制执行的前提首先要满足基于债之更改签订以购房为目的的以房抵债协议。当然，无论是通过条款约定还是单独签订以房抵债协议，只要是当事人之间的真实意思表示都能被认定。如在任晓文、四川蜀电集团有限公司案外人执行异议之诉案中[9]，法院认为：“从合同的内容和效力来看，回购期届满之前，双方实际上是设立了与旧债并存的新债，恒泽公司可以选择履行新债，即交付案涉房屋，也可选择履行旧债，即偿还欠款，而在回购期届满之后，按照双方的约定，此时新债完全替代旧债，构成债的更改，这时恒泽公司履行债务的方式只能是交付案涉房屋并配合办理过户手续，双方有消灭旧债并成立新债的合意，换言之，任某与恒泽公司有买卖房屋的真实意思表示。”
（二）债权人须具备《执行异议和复议规定》第28条、29条规定的各项要件
基于物的交付之债优先于普通金钱债权的法理基础，法律赋予了物权期待权与消费者生存权相较于普通金钱债权的优先性地位。在以房抵债情形下，受让人作为案外人能够排除普通金钱债权强制执行的基础也在于其对抵债房屋享有物权期待权或消费者生存权。《执行异议和复议规定》第28条和第29条分别规定了“物权期待权”和“消费者生存权”的成立要件。在现有制度下，司法实践中对于以房抵债受让人提起的执行异议之诉案件，总体上也是参考《执行异议和复议规定》第28条、29条进行裁判。当受让人作为案外人须具备上述法律规定的各项要件时，才有排除强制执行的可能性。
《执行异议和复议规定》第28条、29条分别是针对一般不动产买受人与商品房消费者排除强制执行的规定，二者是普通规定与特殊规定的关系。基于法院在适用28条或29条对以房抵债受让人的异议申请进行审查时的逻辑基础一致，故本文对28条和29条规定的要件不再分别进行阐述，对于二者各自特有的要件，行文时再特别指出。第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在以房抵债场合下，当事人签订的“以房抵债协议”须具备房屋买卖合同的法定要素，具体应对抵债房屋的房号、坐落位置、面积、单价、交付期限及办理产权证书等内容作出详细约定，确保买受标的具有确定性、排他性，是区别于其他房屋的特定物，最好同时要求债务人配合办理网签。须注意，由于现实中可能存在抵债房屋被多人申请查封的情形，此处的“查封前”是指本案查封前，而非“首封”前。第二，28条规定查封前须已合法占有该不动产，此处“占有”并不要求以直接占有为必要条件，只要求案外人能够实际控制房屋即可，但在以房抵债情形下，受让人直接占有、居住使用抵债房屋排除执行的可能性更大。第三，28条规定非因买受人自身原因未办理过户登记。受让人只要能够证实其已向房产登记机构递交过户材料或向债务人提出办理过户登记请求的事实，一般可认定符合该条件。第四，29条规定买受人名下无其他用于居住的房屋是指在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋，或者商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也认为符合该条件。第五，根据抵债协议的约定，抵债协议生效后原债权债务关系即消灭，以房抵债受让人在房屋买卖合同项下的付款义务因其对债务人享有的债权经抵消而消灭，可视为受让人已履行付款义务，支付全部价款。
以房抵债在实践中极为复杂，判断其真实性存在一定难度。在执行异议之诉案件的审理中，法官会着重从以下方面严格审查以房抵债受让人与被执行人之间是否存在恶意串通规避执行损害其他债权人利益的情形：第一，以房抵债协议签订前是否存在合法有效的到期债权。所抵之债合法有效且债务已届清偿期是以房抵债的基础，故以房抵债协议签订前是否存在合法有效的到期债权直接影响裁判者自由心证的形成。债权到期后签订以房抵债协议，一方面说明当事人对原债权债务已经清算对账，大概率不会存在利益过分失衡的可能性，同时也表明以房抵债协议是双方平等协商的结果，债权人并未有乘人之危或胁迫的情形，可以作为排除虚假诉讼的理由之一。另一方面，双方对原债务进行清算后才能确定抵债金额，进而才能与抵债房屋的价值进行比对，由此判断二者在金额上是否匹配。第二，所抵债权金额是否与房屋价值相当。在债之更改以房抵债类型下，当事人的行为模式和法律效果与买卖合同相似，以房抵债受让人的地位相当于房屋买受人，所抵债权之金额应与房屋总价大致相当才能被认定已支付合理对价。如果被执行人以低价将房屋抵偿给案外人，无疑会导致被执行人财产不当减少从而损害申请执行人的利益。第三，强调受让人对抵债房屋直接占有。在以房抵债情形下，如果案外人对于占有事实所举证据系其与第三人签订的租赁合同等间接控制房屋的证据，会使法官对受让人权利的真实性产生怀疑。实践中，因新债清偿与债之更改往往很难区分，需结合当事人提供的证据才能判断其真意到底为何。新债清偿以房抵债的终极目的是为了实现在先债权，期待获取不动产的交换价值，而债之更改因原债务已消灭，其目的就是为了获取不动产的所有权，故受让人若能举证证明其对债务人名下不动产系直接占有、实际居住使用，当出现以房抵债协议约定不明的情形时，可以作为认定协议性质属于债务更新的理由之一，以增强法官的内心确信。
结 语
以物抵债现象在实践中十分普遍，极易滋生虚假诉讼，损害第三人利益，《九民纪要》、《二巡会议纪要》对以物抵债都采取极为审慎的态度。当抵债房屋的产权还未转移至受让人名下就被债务人的其他金钱债权人申请执行，此时，受让人便会以案外人的身份向法院提出执行异议之诉以实现自救。在现有制度下，要根据当事人的真意表达区分以房抵债的类型，进而判断是否具备《执行异议和复议规定》第28条或第29条规定的各项要件，确保受让人与被执行人不存在恶意串通规避执行损害其他债权人利益的情形时，受让人才有可能排除法院对抵债房屋的强制执行。
[1] 参见史尚宽．物权法论［M］．北京: 中国政法大学出版社，2000． 423;
[2] 参见郑玉波．民法债编总论( 修订第 2 版) ［M］． 北京: 中国政法大学出版社，2003． 483;
[3] 参见杜景林、卢谌：《德国民法典评注：总则·债法·物权》，法律出版社2011 年版，第181页。
[4] 参见《简易小六法》，五南图书出版股份有限公司2012 年版，第三- 四三页。
[5]参见司伟.《债务清偿期届满后的以物抵债纠纷裁判若干疑难问题思考》，法律适用 2017年第17期
[6]参见贺小荣主编《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》第三辑，人民法院出版社，2022年版。
[8]《执行异议和复议规定》第26条第3款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。”
