孙红玲
乾成律师事务所 合伙人
业务领域：重大争议解决 |不动产
【引言】
近日，有朋友遭遇开发商一房二卖，开发商希望解除房屋买卖合同并补偿一部分违约金。但开发商提出，因为税收政策和税务机关的要求，他们需要代扣代缴20%的个人所得税。也就是说，虽然开发商同意支付100万元违约金，但因有代扣代缴义务，只能支付80万。
那么问题来了，开发商违约导致商品房买卖合同无法继续履行的情况下，买卖合同解除，个人因此所取得的违约金是否需要缴纳个人所得税？
【问题解析】
以2019年1月1日《个人所得税法》修订施行为界，根据修订前的政策，个人自开发商处取得的违约金应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，且税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴；但2018年8月31日公布、2019年1月1日施行的《个人所得税法》删除了上述“其他所得”的应税项目，个人自开发商处取得的违约金无需缴纳个人所得税。
【历史沿革】
国家税务总局在2006年时，曾就该问题进行了批复：
国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复
国税函〔2006〕865号
安徽省地方税务局：
你局《关于个人取得解除商品房买卖合同违约金是否缴纳个人所得税的请示》（皖地税[2006]94号）收悉。经商财政部同意，批复如下：
商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。
根据《个人所得税法》的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
根据该批复以及《中华人民共和国个人所得税法》第三条第五项的规定，“特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”即，个人取得的违约金，按其他所得适用比例税率，税率为百分之二十。
《个人所得税法》修正后（根据2018年8月31日第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》第七次修正），应税项目中剔除了自1980年立法之初就存在的“其他所得”，那么将个人自开发商处取得的违约金作为“其他所得”进行征收个人所得税就没有了依据。
再者，在新个税法施行后，国税函〔2006〕865号批复也已经被明文废止。
《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》
财政部、税务总局公告2019年第74号
五、 本公告自2019年1月1日起执行。下列文件或文件条款同时废止：
（一）《财政部国家税务总局关于银行部门以超过国家利率支付给储户的揽储奖金征收个人所得税问题的批复》（财税字〔1995〕64号）；
（二）《国家税务总局对中国科学院院士荣誉奖金征收个人所得税问题的复函》（国税函〔1995〕351号）；
（三）《国家税务总局关于未分配的投资者收益和个人人寿保险收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔1998〕546号）第二条；
（四）《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（国税发〔1999〕58号）第三条；
（五）《国家税务总局关于股民从证券公司取得的回扣收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔1999〕627号）；
由此可知，在现行税法制度下，个人因开发商违约，商品房买卖合同解除并取得违约金的，该违约金无需缴纳个人所得税，也就没有所谓的“代扣代缴”了。
【特别提示】
并不是所有情况下，因房屋买卖合同解除所取得的违约金都不需要缴纳个人所得税。比如，购房主体不是个人，而是公司的时候，公司因开发商违约，解除房屋买卖合同所取得的违约金就属于应纳税项目，需要缴纳企业所得税。其法律依据为《中华人民共和国企业所得税法》第六条：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：
（一）销售货物收入；
（二）提供劳务收入；
（三）转让财产收入；
（四）股息、红利等权益性投资收益；
（五）利息收入；
（六）租金收入；
（七）特许权使用费收入；
（八）接受捐赠收入；
（九）其他收入。
税务人员称该项目可计入企业收入总额中的其他收入。
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