房企爆雷背景下消费者购房人的核心权利类型及行使要点 | 乾成研究

一、所购房屋处于建设阶段尚未交付时，消费者购房人的购房价款返还请求权的权利顺位因是否进入破产程序而不同

1.出卖人尚未进入破产程序的情形

若所购房屋尚处于建设阶段，则买受人将面临房屋无法交付的情况，此时基本唯一的选择就是要求出卖人退房，即解除买卖合同退还购房款和赔偿损失。就此，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释[2023]1号）（下称“《商品房消费者保护司法解释》”）第三条已经明确，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”赋予了烂尾楼情形下消费者购房人购房价款返还的超级优先权，亦即在权利实现顺位上，购房款返还请求权（烂尾楼）＞建设工程价款优先权＞抵押权＞普通债权。

因此，此种情形下，消费者购房人可以请求解除合同，要求返还房屋价款，支付相应的违约金或赔偿损失，其房屋价款返还享有超级优先权。

2.出卖人已进入破产程序的情形

实务中，出现问题的房企可能已经进入破产程序，那么基于破产程序的特殊性，破产管理人针对不同合同类型有一定的合同履行或解除选择权，而此时消费者购房人的选择将可能因为商品房买卖合同是否已经解除而存在区别。

（1）商品房买卖合同尚未解除的

根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释[2002]23号），“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产，但此时因为房屋尚未建成，还属于在建工程状态，购房者仅支付了全额或者大部分的房屋价款，因此并不属于前述规定的情形。

有观点认为，根据《企业破产法》第18条，破产管理人此时对于商品房买卖合同有权选择继续履行或解除合同，管理人选择解除合同的，则无需履行继续向买受人交付商品房的义务，此时买受人得以保有购房价款返还请求权。

然而，《破产法》18条规定的合同解除选择权，是针对的破产申请受理前买卖双方均未履行完毕的合同，而对破产法上的双方均未履行完毕，不能理解为对合同的所有条款全部履行完毕，只要合同的主要义务或者关键性义务履行完毕，能够实现双方签订合同的实质性目的，即为履行完毕。否则，在房地产开发企业破产时，房屋买卖合同可能因存在房屋保修、税费支付等次要或附随义务尚未履行完毕而被视为待履行合同，从而使管理人可以任意解除合同，损害购房者的正当权益。因此，对购房者已一次性缴足房款或者缴清首付并办理按揭贷款的房屋买卖合同，由于购房者的付款义务已实际履行完毕，不属于待履行合同的范围，管理人不得对该类合同行使解除权。^[4] 当然，如果购房者仅交付定金或者少部分预付款，按揭贷款手续尚未完成，预告登记也没有办理，该合同则属于破产法意义上的待履行合同，管理人享有合同解除或者继续履行的选择权。

另外，即便是管理人无法行使合同解除权解除合同，但当出卖人已经进入破产程序，而又显然无力继续履行合同，比如“烂尾楼”同时后续又缺乏续建资金，对于买受人来说通常会选择解除合同，行使购房款的返还请求权。至于破产程序中该购房款的返还请求权相对于建设工程优先受偿权、抵押权和普通金钱债权的权利顺位，《商品房消费者保护司法解释》并未规定，但在《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（ [2014]执他字第23、24号）（下称“《彩石山庄批复》”）中即明确：“与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》^[5]关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。”，因此，破产程序中商品房买卖合同解除后的购房价款返还请求权，仍然享有超级优先权。

（2）进入破产程序前商品房买卖合同已经解除的

实务中成问题的是，有部分购房人在房企进入破产程序前，买卖合同已经得以解除，但还没有来得及拿到出卖人返还的购房款，此时房企一旦进入破产程序，该价款返还请求权是否仍然有超级优先权存在一定争议。

在“黄小永、黄山市金诚投资置业有限公司破产债权确认纠纷案”^[6]中，最高院认为，“黄小永已于金诚公司破产前以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，黄小永在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，黄小永主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据。”

由此可见，对于已经进入破产程序的消费者购房人而言，其购房价款的返还请求权因破产申请受理时间点上合同是否解除在权利顺位上判然有别：破产程序启动后买卖合同解除的，买受人价款返还享有超级优先权；破产程序启动前买卖合同已经解除的，买受人价款返还系一般债权。

二、所购房屋已建成或交付，但合同在破产程序前解除的，购房价款返还请求权的权利顺位

前面述及消费者购房人在房屋未建成但房企进入破产程序的情形下，购房价款的返还请求权的不同权利顺位。实务中还存在房屋已经建成且具备交付条件，甚至已经完成了交付，但在办理权属登记前购房人选择了解除合同，此时如果房企进入破产程序，购房款的退还是否还有超级优先权，存在争议。

在“陈和云张娟与重庆彩巍物业发展有限公司普通破产债权确认纠纷案”^[7]中，陈某签订了合法有效的书面买卖合同，也已经交付了全部购房款，名下也没有其他用于居住的房屋，但案涉房屋在陈某提请解除案涉商品房买卖合同及补充协议时已建成，具备了交付条件，陈某基于案涉商品房买卖合同及补充协议解除而产生的彩巍公司返还房款的债权形成时间在房屋建成后，因而不能确认案涉房款返还的优先，最后法院判决驳回陈某要求确认债权具有优先权利顺位的诉讼请求。

我国对物权期待权的保护，最早见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定系对具有消费者购房人身份的房屋买受人予以优先保护的特殊制度安排。对该规定应当理解为承包人享有的工程价款优先受偿权既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权，^[8] 但对于房屋已建成情况下合同解除的，购房款返还请求权是否还超级优先，包括《商品房消费者保护司法解释》，并未作出明确规定。

立法之所以突破物权优于债权的民法基本原则，对消费者购房人作出优先保护特殊制度安排，其根本目的在于保障不动产消费者的生存权和居住权。由于该规定是立法为保护特殊民事主体权益作出的例外规定，因而不具有普遍适用性，在司法实践中应当严格把握适用条件，避免扩大范围，以免动摇物权优先的基本原则。准确理解适用该规定，关键在于精准识别商品房买受人是否属于消费者购房人。在房屋已建成且具备交付条件，甚至已经完成交付的情形下，购房者主动选择解除商品房买卖合同而不是继续履行合同，应当认为其已经不再需要案涉商品房用于居住，其购买案涉房屋用于居住的主观需求已经不复存在，其消费者购房人的身份已于商品房买卖合同解除之时丧失，因此解除合同后的购房款返还请求权也就不应再具有优先性。

另外，《民法典》中的优先受偿权均是与特定客体相对应的，如建设工程价款优先受偿权，在特定建筑物转让的时候，承包人仍然得以就其工程价款向受让人主张优先受偿；抵押权作为典型的担保物权，根据“一物一权”的物权法原理，其优先受偿权自然亦与特定客体一一对应；同样的，具有准物权性质，或者说物权期待权性质的商品房购房款优先受偿权，亦与特定的商品房相对应；这一理解，从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定可以看出来，消费者购房人的优先受偿权对应的特定物是“该商品房”，也就是其购买的特定的商品房。当商品房买卖合同解除后，其购房款返还请求权因商品房买卖合同的解除而丧失了特定的对应物，不能再主张以案涉房屋拍卖或者变卖的价款优先受偿，房企若此后进入破产程序，则其购房款返还请求权亦不具有优先的权利顺位，而只能作为普通债权进行清偿。^[9]

三、按揭贷款情形下的消费者购房人可以选择的“停贷”权利

自2022年7月以来，全国不少爆雷房企的“烂尾楼”业主选择了“强制停贷”，在无法收房的情形下选择了不再偿还贷款，中止履行其与按揭银行签署的商品房按揭抵押贷款合同项下的贷款清偿义务。从合同的相对性来说，买受人以买卖合同项下出卖人的房屋交付义务未能履行，而以借款合同项下还款义务来提出不安抗辩或先履行抗辩，存在权利错位，且没有直接的法律依据。唯一的解释路径，即将商品房买卖合同和按揭贷款合同视为合同联立，具有一体性，借款合同项下的抗辩权得以突破独立合同而适用于联立合同整体。 ^[10]这一态度，从《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款可以看出来：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。司法实务也对此倾向作出了肯定，在“王忠诚、王琪博金融借款合同再审纠纷案”^[11] 中，最高院认为，“审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”几乎是明确了在各方权利义务失衡的情形下，需要突破合同相对性的法理。

而对于业主停贷权利的支持，在“浙江东阳农村商业银行股份有限公司与金某萍侵权责任纠纷案”^[12]  中，人民法院就认为在诉讼期间借款人未依约偿还借款不属于失信行为，银行应当撤销对于借款人的不良征信记录。尤其是当金融机构存在违规放贷行为导致项目烂尾时，如“招商银行股份有限公司惠州分行、薛佩琼金融借款合同纠纷再审案”^[13]，人民法院即以金融机构在贷款发放过程中存在过错与项目烂尾存在因果关系为由，判令借款人从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。

纵观司法实务中人民法院就业主停贷权利的支持理由，包括了“公平原则”“诚信原则”和“格式条款”等，同时也参考了法律规定^[14]、部门规章^[15]和一些规范性文件^[16]，还有司法解释的精神。^[17] 对于房企爆雷后的“烂尾楼”消费者购房人而言，如果解除合同得到支持，则自起诉之日起即可中止偿还贷款本息；即便不主张合同解除而需要继续履行买卖合同的，在金融机构存在未将预售资金转入监管账户或违规拨付监管账户内的监管资金两种过错情形时，购房人的停止偿还贷款本息的请求亦将得到支持。

综上，对于房企爆雷或者进入破产程序导致项目烂尾等情形的，消费者购房人可根据房屋是否建成以及房企是否进入破产程序，来确定其合同解除后的购房款返还是否享有超级优先权，注意规避返还请求权被认定为普通债权的特定情形；同时，在买卖合同和贷款合同得以解除，或满足金融机构过错的特定情形时，购房人得以通过起诉的方式主张中止偿还房屋贷款本息，以避免扩大损失。