孙红玲
乾成律师事务所 合伙人
业务领域：重大争议解决 |不动产
引 言
本文重点对房屋租赁合同无效的三种典型情形进行探讨，即超过法定最长租赁期限、违法建筑租赁、违反公序良俗的房屋租赁。实践中常见的房屋未经竣工验收、未经消防验收等情况，系在满足一定条件下的可解除的房屋租赁合同，因并非无效情形，暂不做讨论。
一、超长期租赁
自动续租条款——是权利的自由行使还是规避法律强制性规定？
实践中，超长期租赁经常使用“期满自动续租”、“预租”“分段租”等条款规避房屋租赁不得超过二十年的限制。如：“本房屋租赁合同期限为20年，到期无条件续租10年”、“房屋租赁合同期间为2010年1月1日至2029年12月31日，租金已付；2030年1月1日至2039年12月31日为预租，预租期间租金已付”等，那么通过这些条款能够实现实质延长租赁期间的目的呢？
基于对物的流动性和资源有效配置的考量，以及避免利用超长期租赁回避限购、限售等交易限制的情形，立法对超长期租赁持否定态度。司法实践中，也是严格执行约定租赁期间不得超过二十年的规定，不论双方在合同中采取何种措辞，自动续租、预租或分段租都不能实质上突破二十年的长租赁期。
二十年到期后的租赁关系
二十年实际上并不是一个绝对的最长期限。在租赁合同履行到二十年期满时，若双方并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系。
当然，双方也可根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，双方仍然可以再订一个租期为二十年的合同。
超长期租赁，一方请求确认超期部分无效的，是否受诉讼时效的限制
确认合同无效是法律对合同自由的限制，体现了公权力对当事人的民事行为所进行的主动干预，并非债权请求权，因此不适用诉讼时效。
同时，因租赁合同无效所附随的请求权（如返还预付租金、请求对方承担无效的损失等），在超期部分的租赁合同被人民法院依法确认无效之前，一方当事人不足以确认其权利状态，其因合同无效所享有的向另一方请求返还预付租金等权利也不受诉讼时效限制。
二、违法建筑的租赁
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
建设工程规划许可证——合法建筑的灵魂
不论是《中华人民共和国城乡规划法》的法律规定还是行政执法中的认定标准，相关建筑是否取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定进行建设是认定违建的关键因素。
值得注意的是，相关建筑物是否属于违法建筑的认定和处理，属于国家相关行政机关的职权范围，即司法对于违法建筑“不认定不处理”。若当事人提起民事诉讼要求确认违法建筑的权利归属及内容的，人民法院依法应以该诉求不属于人民法院主管为由裁定驳回起诉。
但当事人起诉请求确认租赁合同效力、支付占有使用费的或其他不涉及确认违法建筑权利归属及内容的，应作为民事案件受理。
——参见最高人民法院于2016年11月21日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”
——参考广东省高级人民法院（2018）粤民再4号再审民事裁定书。
违法建筑的租赁合同效力补正
起诉时未取得建设工程许可证的房屋租赁合同，可在一审法庭辩论终结前取得效力补正。
补正的形式可以是获得建筑工程规划许可证，也可以是取得主管部门批准建设或批准延长使用期限。在我们检索的众多判例中，“主管部门”并不特指某一特定部门，当地政府查处违法建筑和违法用地工作领导小组办公室出具的《复工通知书》、军队后勤保障部颁发的《军队许可证》、人民政府函件、计划经济委员会批文都有可能被认定为取得主管部门批准的证明材料。
——参考广东省高级人民法院（2020）粤民申9644号再审审查与审判监督民事裁定书
——参考北京市高级人民法院（2022）京民再9号再审民事判决书
——参考浙江省高级人民法院（2018）浙民申3004号再审审查与审判监督民事裁定书
——浙江省高级人民法院（2019）浙民再303号民事判决书
三、违反公序良俗的房屋租赁
中华人民共和国民法典
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
实践中，因违反公序良俗被认定无效的房屋租赁合同并不十分常见，主要包括公房转租以及危房租赁两种情形。
公共租赁住房转租
损害社会公共利益的合同无效，公租房具有保障性质，承租公共租赁住房后，又将其转租的，转租房屋合同违反了国家对于公租房的管理秩序及城市管理秩序，系无效合同。
——参考北京市第二中级人民法院与北京市住房和城乡建设委员会联合发布5起住房租赁典型案例之二：杜某与赵某房屋租赁合同纠纷案
危房租赁
在租赁房屋存在重大安全隐患，可能危及人身或财产安全的情况下，相关租赁合同被认定为明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。不论双方当事人在签订租赁合同时是否明知，均不影响就该房屋达成的租赁合同无效的认定。
——参考指导案例170号：最高人民法院（2019）最高法民再97号饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案
四、房屋租赁合同无效的法律后果
返还房屋，支付房屋占有使用费
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条第一款 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
返还房屋请求权是基于所有权者/出租人的所有权或合法占用、处置权。租赁合同无效，对于已经履行的部分，承租人如果没有交付租金的，其因占用租赁物所取得的利益（房屋占有和使用）也构成不当得利，房屋占有使用费的标准可以参照有效合同处理。
合同中所商定的租赁价款一般与市场行情相符，按照相关约定处理有利于提高案件审理效率、及时化解矛盾并减少当事人诉累，一方面所体现的对价也符合防止占用房屋实际受益后利益无法衡平的实质公平原则，故可参照使适用合同约定的租金标准确认应支付的占有使用费。
但需要注意，该规定是对于房屋占有使用费的一般性规定，并未限制人民法院根据案件具体情况，酌情作出调整处理。在河南省高级人民法院（2017）豫民再229号王孝萍、林霞房屋租赁合同纠纷再审民事判决书中，湖南高院便认为“根据涉案租赁合同延续的现状、结合各方当事人履约情况，酌定占有使用费的标准，属于人民法院自由裁量权的正当行使”。
欠付或者多付房屋占有使用费的利息
利息——属于孳息还是可得利益损失？在房屋租赁合同无效的情况下，出租人主张欠付房屋占有使用费的承租人支付欠付部分的利息或承租人主张多收了房屋占有使用费的出租人支付多收部分利息的，是否应得到支持呢？
部分判例认为：不同于可得利息损失需要一方当事人证明损失的存在及金额，利息属于法定孳息，即便没有任何证据，也应支持有权取得欠付租金或退款一方对于利息的主张。因此，承租人欠付的房屋占有使用费或出租人预收的多余租金，其在支付或返还时，应按基准利率/贷款市场报价利率支付利息。例如：
——广东省高级人民法院（2020）粤民终2217号民事判决书中，法院认为“因百信公司迟延支付使用费，导致信基公司遭受相应的利息损失，百信公司应当对此予以赔偿，该项利息损失在2019年8月20日之前产生的可参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后产生的可参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”。
——最高人民法院（2021）最高法民申2357号民事裁定书中，法院认为“原审法院参照案涉租赁合同约定的租金标准认定案涉租赁房屋占有使用费及利息，与通常裁判尺度并无明显偏差”。
——湖北省高级人民法院（2020）鄂民终642号武汉珞珈山宾馆有限公司、中国人民解放军湖北省军区保障局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中，法院认为“本案所涉合同被确定无效后，双方均负有返还基于合同取得财产的义务。在一审法院另案判处珞珈山宾馆腾退房屋及设备并实际执行之时，省军区保障局亦负有返还（预收的）相应价款及利息的义务，一审法院对此处理有事实依据”。
——北京市高级人民法院（2020）京民终148号北京市海淀区裕龙农工商公司等房屋租赁合同纠纷民事判决书中，法院认为“利息与可得利益损失不是同一性质的损失，应分别考虑。关于利息的计取问题……《房屋租赁合同书》解除后，裕龙公司除返还土一公司已付租金外，还应支付相应利息”。
未经出租人同意装饰装修或者扩建
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
如何认定“同意”
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。但“同意”的形式并不局限于书面同意，口头同意或通过行为表明同意的，通常也认定为已取得出租人同意，如知道后照常收取租金、合理期限内未提异议等。
——参考北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知：14、 出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。
——参考北京市第二中级人民法院（2020）京02民终2728号北京市西城区鑫泰隆副食店等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书“租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，可以视为出租人同意装饰装修或扩建……副食店搭建后，服务中心未提出异议，应视为服务中心同意搭建”。
经出租人同意的装饰装修
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
构成附和的情况：附合，是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新财产，虽未达到混合程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。动产因附合而成为不动产的重要部分，不动产所有人取得该动产的所有权。装饰装修过程中水泥浇筑、砂浆涂抹、乳胶漆饰面等，都属于附和的情形。
装饰装修物已经形成的附和的，若出租人不同意利用，则由双方按照过错分担“现值”损失。其中“现值”损失不同于当初的装饰装修费用。在当事人无法对现值损失达成一致意见的情况下，应对其现值损失（而非装修造价或成本）进行评估鉴定。
不构成附和的情况：房屋空调、沙发、餐桌、床、电脑桌子、电视柜、窗帘等物，即便是根据房屋结构进行订制，但其未成为不动产的重要组成部分，因此不构成附合，此类装饰装修不属于已形成附合的财产。
装饰装修不形成附和的，租赁合同无效时，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除——注意拆除时应避免造成房屋毁损。
——参考陕西省高级人民法院（2019）陕民申1599号西安汇亨置业有限公司与徐烈根租赁合同纠纷申诉、申请再审民事裁定书
——参考《中华人民共和国民法典》第三百二十二条：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
经出租人同意的扩建损失
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
扩建费用纠纷常见于租赁房屋本身属于违法建筑又进行扩建，或在合法建筑上未经规划审批进行的扩建。经出租人同意的扩建费用的分担，首先尊重当事人的意思自治，有约定的从约定。若无约定，则合法扩建的费用由出租人承担；否则按过错分担。
需要注意的是，租赁合同约定了改扩建的折旧期限的，若房屋租赁合同实际履行覆盖折旧期限，即便该合同被认定为无效合同，通常也不再支持承租人改扩建损失的主张。
——参考江苏省高级人民法院（2015）苏审二民申字第02077号秦桂兰、于雷等与梁子民房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书：本案中，能够认定梁子民同意于康冉进行装饰装修或扩建，其中深井、铺设的道路，已形成附和，梁子民不同意利用，应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。而铁门属于未形成附和的装修物，梁子民不同意利用，应予以拆除；于康冉所扩建房屋未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按过错分担。
——参考最高人民法院（2017）最高法民申4526号福州南方化工城服务有限公司、福建新华发行（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书：南方公司承租案涉房屋的目的，即系将原属新华公司所有的案涉房屋改建为符合南方公司自身经营需要的专业市场、仓储用房。这一合同目的不仅体现在双方《房屋租赁合同》第四条关于租赁房屋用途的约定，也体现在双方嗣后的履约行为之中。故原审法院认定新华公司确认总平图体现的方案是对租赁物的改建，属合同约定的改造范围，事实依据充分。因双方《房地产租赁合同》第五条第三点约定：“经甲方（新华公司）同意后乙方（南方公司）投资改造的房屋的改造费用的折旧时间为十年”，现十年租赁期限已经届满，南方公司实际承租使用案涉房屋的时间已达十年，原审判决认定南方公司投入的改造费用已经折旧完毕，符合当事人的合同约定。申请人南方公司关于其在承租后对案涉房屋进行的扩建行为不包括在合同约定的“投资改造”的范围内，新华公司应当依法向其折价补偿相应费用的申请理由，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。
损失分配的实质公平原则
对于因房屋租赁无效引起的损失，法院会按司法解释规定的一般规则分配责任比例，但也会结合过错程度、合同约定期间的履行程度、承租人经营情况、当事人获益的情况等，适当突破上述司法解释的规定，以实现实质公平。
——参考北京市高级人民法院（2019）京民申4645号北京市黄村兴港水产有限责任公司与北京市大兴区教育委员会房管维修所房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书：本院经审查认为，兴港水产公司与教委房管所于2013年4月1日签订的《房屋租赁协议书》因租赁标的市场大厅未取得建设工程规划许可证，已被生效判决认定为无效合同。（一）关于兴港水产公司要求教委房管所赔偿其改扩建市场大厅的费用。兴港水产公司作为承租人，在未取得合法建设手续时进行改扩建，自身存在过错。市场大厅自2009年建成投入使用，从双方《房屋租赁协议书》约定的租金价格及兴港水产公司每年转租获得的收益来看，兴港水产公司收回了改扩建的成本。市场大厅属违建已被拆除，教委房管所不因兴港水产公司的改扩建行为而获益。综合上述因素，一、二审法院不支持兴港水产公司要求赔偿改扩建的损失，并无不当。
——参考广东省高级人民法院（2020）粤民终2217号广州百信家居有限公司、广州市信基置业房地产开发有限公司租赁合同纠纷民事判决书:百信公司公司主张租赁商场宣传费用、网上团购活动费用、招商代理费用等前期筹备费用共计8672088元人民币。百信公司没有督促信基公司办理报建手续，且在应当知道涉案租赁物没有合法报建手续的情况下予以接收并进行投入、经营，对合同无效以及相关损失的产生亦负有一定过错。此外，百信公司已经营数年，其主张前期筹备费用全部作为损失亦不具有合理性。综合考虑当事人的过错程度等案件实际情况，一审法院酌定信基公司向百信公司赔偿前期筹备费用的60%即5203252.8元，已充分保障百信公司的合法权益，处理并无不妥。百信公司上诉要求全额赔偿前期筹备费用缺乏依据，本院不予支持。
特别声明
本文及其内容仅为交流目的，不代表乾成律师事务所或其律师出具的法律意见、建议或决策依据。本文任何文字、图片、音视频等内容，未经授权不得转载。如需转载或引用，请联系公众号后台取得授权，并于转载时明确注明来源及作者信息。
往期推荐
孙红玲
乾成律师事务所 合伙人
不动产业务部
重大争议解决 |不动产
扫码关注律师
