示范团刑事案例：以“股权转让”方式实现土地使用权流转不应以非法转让、倒卖土地使用权罪论处 | 示范台·刑事实务观察

发布日期：2025-11-14 浏览次数：329

文 / 示范团：成映洁、赵玲洁

在房地产开发与土地流转领域，“以股权转让形式实现土地权益流转”已成为常见的商业交易模式。然而，这种模式常常游走在民事合法交易与刑事犯罪的边缘，一旦被认定为“以股权转让为名，行土地倒卖之实”，相关主体很有可能面临非法转让、倒卖土地使用权罪的刑事追责。我们近期办理了一起极具争议的刑事案件，罪名便涉及非法转让、倒卖土地使用权罪，集中体现了此类案件的核心争议点。

基本案情（因涉及案件隐私，本部分仅保留核心事实）

王某是某振公司实际控制人，其以该公司名义在国土局竞拍到A地块的土地使用权，但未办理土地使用权证。数月后，王某将其拥有的部分土地使用权份额转让给赵某，后二人将国土局内某振公司单独竞买的相关书证变更为某振公司和某地公司（赵某实控公司）联合竞买。同时，赵某以其实控的某地公司名义与国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并正式办理了A地块的《国有土地使用权证》，赵某和王某共同成为某地公司股东。多年后，王某又将其在某地公司股权全部转让给了赵某。

此外，王某还以某金公司名义于同期在国土局竞拍到B、C地块的土地使用权，并依次办理了两地块的《国有土地使用权证》。数年后，王某将某金公司97%的股权转让给孙某实控的某和公司，自己仍保留了3%的股权。因某金公司全部资产即为B、C地块土地使用权，因此股权交易对价便是该两土地使用权的市场价格。

对于上述两起事实，检察院指控王某以牟利为目的，违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权，涉嫌构成非法倒卖土地使用权罪。

观点解析

结合本案案情及司法实践，此类案件的核心争议焦点在于如何区分合法的股权转让与非法的土地使用权转让。这一区分直接决定了行为的法律性质是民事交易还是刑事犯罪，我们需要从民事合法行为、行为人主观心态、罪名法益保护及实践中主流裁判观点等多角度进行论证。

1.公司股权变更不代表土地使用权主体发生变更。

股权转让与土地使用权转让分属不同的法律体系调整，具有本质区别，这是司法认定是否构成犯罪的基础前提。股权转让主要受《公司法》《民法典》合同编调整，核心是股东行使对其股权的处分权；土地使用权转让则受《土地管理法》《城市房地产管理法》等专门法规规制，核心是不动产用益物权的流转。最高人民法院在(2018)最高法民终199号案中明确指出：“案涉公司作为一个独立的法人是持续存在的，其内部股权发生的变化，对其名下土地使用权的归属不会造成影响”，即股权转让后土地使用权仍属标的公司资产，并未因股权流转发生权属转移。

参见张明楷《刑法学》（下）和黎宏《刑法学各论》第三版中理论，即便转让股权能够实现以土地使用权为资产的公司的实际控制人发生变化，也不能直接认定犯非法转让、倒卖土地使用权罪，因为转让股权并不等同于处置公司所有的某项财产，股东取得股权也只是意味着取得了对公司财产一定程度的支配权和收益权，而不是取得对某个特定财产的所有权。

本案中，土地使用权主体未发生过变更，A地块使用权始终归属于某地公司，B、C地块使用权也始终归属于某金公司，而非归属于王某等任何个人。即使后期两公司均发生股权变更，也不会影响土地使用权的归属问题。该股权变更行为系受《民法典》合同编及《公司法》调整之合法民事行为，而不属于土地管理法规约束之行为，未违反土地管理法规，不存在非法倒卖土地使用权罪的前置条件，不应构成非法倒卖土地使用权罪。其中对于A地块使用权，尽管最初系由某振公司单独竞买变更为某地公司与某振公司联合竞买，但这都只是在某地公司取得土地使用权之前，即便有违反土地管理制度之嫌，最多违反的是政府转让土地使用权即一级市场环节的相关制度要求，而没有违反土地使用权在二级市场上进行转让的管理法规。

2.要严格遵循刑法谦抑性原则，不能将民事合法行为认定为犯罪。

我们在从法律视角认定一行为时，应确保对不同法律部门之间的价值判断与规范逻辑保持一致，不能出现前置法认可的合法行为，在刑法中却被评价为犯罪的冲突情形。非法转让、倒卖土地使用权罪作为典型的法定犯，其罪状属于空白罪状，认定该罪的前提是行为必须违反土地管理法规等前置性法律规范。而现行土地管理法规并未对拥有土地使用权的公司股东转让股权设置禁止性规定，更未将“以股权转让形式实现土地使用权流转”纳入非法转让、倒卖土地使用权的规制范畴。《刑事审判参考》第130辑第1451号指导案例的裁判理由明确指出，“违反土地管理法规”仅指违反土地管理法、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律及行政法规中关于土地管理的具体规定，而上述法规中并无任何条款将股权转让等同于土地使用权转让，也未禁止股东通过转让股权间接实现土地权益流转。

从民法层面分析，根据《中华人民共和国公司法》规定，土地使用权作为非货币财产，与知识产权等具有同等的财产权属性，既可以作为出资投入公司，自然也可以通过转让股权的方式实现权益流转。在民事审判实践中，即便法院查明股权转让的行为实现了土地使用权的间接流转，但只要股权转让合同的内容与形式不违反法律法规的强制性规定，均会认定合同合法有效。

既然前置性的民法、行政法律法规均认可此类股权转让行为的合法性，作为保障法的刑法，理应尊重前置法的评价结论，不得反向将合法行为认定为犯罪。正如陈兴良教授在《刑法教义学中的形式理性》中所强调的，即便通过“穿透式审查”认为股权转让实质是土地使用权流转，该行为也因在前置法中具有合法性而缺乏刑事违法性，不应符合非法转让、倒卖土地使用权罪的构成要件。并且，从优化生产要素市场化配置、促进土地流转体制机制改革等国家土地政策的发展方向来看，不宜将以股权转让形式出让土地使用权的行为入罪。

3.王某不具备非法牟利目的，长期未开发系因案涉土地在客观上不具备开发条件。

司法实践中，定罪量刑需要严格遵循主客观相统一原则。非法倒卖土地使用权罪的主观方面要求行为人必须具有“以牟利为目的”，且该目的是通过违反土地管理法规转让、倒卖土地使用权实现的。这里的“牟利”应限定为“非法炒卖土地的投机性牟利”，而非正常商业交易中的投资收益。

本案中，王某未将案涉地块进行实际开发利用是被指控具备牟利目的的主要原因。虽然王某确实未对A地块、B和C地块进行实际开发建设，几宗土地长期处于未开发状态，但实质上均系因为客观原因导致，并非是王某故意通过制造土地资源闲置、浪费以图炒高土地价格。相反，从本案客观事实可以看出，王某对于几宗土地均具备开发建设意愿。

首先，对于A地块而言，前期在其他某振公司股东将他们对于A地使用权的全部份额转让给赵某时，王某仍为自己保留了部分份额，其目的即是为了后期能够参与开发建设赚取利润。并且，在某地公司办理A地《国有土地使用权证》时，王某和赵某分别按照股权比例支付了剩余土地出让金，足以说明王某此时具有合作开发意愿。其次，对于B、C地块而言，最初系由某金公司大股东控制，并非由王某实际管理，但该股东迟迟不对两宗土地进行开发建设，还将B地块用于抵押贷款，且将贷款用途却挪为他用，王某对此明确表达了不满。后该股东退出某金公司，由王某100%控股某金公司，王某团队开始花费大量时间、钱款设计开发图纸，且向相关部门提出关于建设施工通道的申请，结果因为政府土地性质规划问题而无法动工建设。并且，后期王某将某金公司股权转让给孙某时，仍选择留有一部分股权，其目的即希望该地开发建设后自己能参与获益，属于正常商业投资行为。但是，两宗土地后期由于相关部门水利管理问题，依然无法开始动工。

最高人民法院在《刑事审判参考》第1451号指导案例中明确指出，若股权转让的目的是降低投资风险、实现合法投资回报，而非单纯为了“炒地”，则不应认定为具有非法牟利目的。从本案客观事实可以看出，对于A地块，王某转让部分某振公司股权，是为了引进合作开发主体，降低投资风险，尽快实现A地的开发建设，获取投资收益；对于B、C地块，王某在转让股权之前已经完成了土地竞拍和权属登记，且具备推进项目开发的意愿，未将土地故意闲置炒作，转让股权的目的实质上是为了引进资金，降低投资风险，尽快获取合法投资收益。即便股权对价包含土地溢价，该溢价也属于正常的商业投资回报，而非非法炒地牟利。因此，王某不具备非法牟利的主观故意，主客观不相一致，也不应以非法倒卖土地使用权罪论处。

4.王某未变更土地用途，其转让公司股权的行为也未侵犯市场经济秩序。

非法转让、倒卖土地使用权罪被《刑法》归入分则第三章“破坏社会主义市场经济秩序罪”，其立法初衷是在“市场在资源配置中起决定性作用”的经济背景下，维护国家土地管理制度与正常的土地市场交易秩序。我国实行土地公有制，土地使用权作为核心生产要素参与市场化配置，其资产属性与增值功能需通过合法流转实现，而该罪名的设立，正是为了规制两类破坏法益的行为：一是违反土地规划用途、破坏性开发土地，二是囤积土地、哄抬地价“炒地”导致土地闲置，最终扰乱土地市场秩序、阻碍土地资源合理利用。简言之，该罪保护的核心法益是土地市场交易秩序的稳定性与土地资源的高效合理配置，合法的土地权益流转行为本身并不在规制范围内。

本案中，王某转让A地块、B、C地块相关股权的行为，未侵犯上述法益。就A地块而言，王某通过转让部分股权引入赵某的资本力量，是房地产行业常见的合资合作开发模式，因房地产项目投资额巨大、开发周期长，股权合作是分散风险、保障项目推进的合理商业选择，双方交易基于自愿，未改变土地规划用途，反而为地块开发注入了资金支持。就B、C地块而言，王某在全资控股某金公司后转让97%股权，核心目的是引入孙某等合作伙伴推进开发建设，其自身仍保留3%股权，足以证明其并非“炒地牟利”，而是希望通过合作实现土地开发价值。整个交易过程中，土地规划用途始终未变，受让方均需继续履行土地出让合同约定的开发义务，土地资源未出现闲置浪费，股权溢价也未超出市场合理波动范围，属于正常商业预期收益，完全符合土地市场交易秩序与资源配置效率的要求。

这一认定逻辑得到多个典型案例与人民法院入库案例的明确支持。《刑事审判参考》第1451号指导案例（青岛瑞驰投资有限公司、栾钢先非法转让土地使用权案）的裁判理由指出，“以公司股权转让方式进行土地使用权流转，土地使用权主体未发生变更，土地性质、用途未改变，没有证据证明因股权转让造成土地市场秩序被严重扰乱的，不宜认定为‘非法转让、倒卖土地使用权’”。该案中，行为人通过转让公司股权实现土地权益流转，法院最终认定其未侵犯该罪保护法益，判决无罪，其核心裁判逻辑与本案高度一致。

5.司法实践中，对于此类案件的主流裁判观点是不构成非法转让、倒卖土地使用权罪。

《刑事审判参考》第130辑第1451号指导案例“青岛瑞驰投资有限公司、栾钢先非法转让土地使用权案”中，二审法院明确指出，“以公司股权转让方式进行土地使用权流转，土地使用权主体未发生变更，土地性质、用途未改变，没有证据证明因股权转让造成土地市场秩序被严重扰乱的，不宜认定为刑法第二百二十八条规定的‘非法转让、倒卖土地使用权’。依法不以非法转让、倒卖土地使用权罪论处。”同时，该案件也被作为人民法院入库案例，在司法实践中提供了关键指导。

江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01刑终字第685号刑事判决书“周某非法转让、倒卖土地使用权案”也是人民法院入库案例，该案案情存在与本类案件争议问题相似事实，即公司通过公开竞拍取得了某地块的国有土地使用权，但因政府土地规划调整等客观原因，使得该地块未能开发建设，且行为人将公司股权进行了转让，变更了公司的股东，但土地使用权权属没有发生变更。该案中，法院裁判要旨明确指出，取得土地使用权后，由于政府部门的介入及其他客观因素，致使项目无法继续进行，证明被告人具有非法转让、倒卖土地的主观故意的证据不足；公司股权转让、股东发生变化，并不意味着土地使用权的转让，未违反法律、行政法规关于公司股权转让方面的强制性规定，不宜认定构成非法转让、倒卖土地使用权罪。

此外，江西省庐山市人民法院（原江西省星子县人民法院）（2017）赣0483刑初93号刑事判决书，对于与本类案件相似的案情也给出裁判观点，“公司股权转让、公司股东发生变化，并不意味着土地使用权的转让，土地使用权还属于原来的公司。本案的两宗土地使用权是登记在乙公司名下，某公司将乙公司的股权转让给丙公司后，两宗土地的使用权仍属于乙公司，法律意义上并未发生变化。公司股权转让与土地使用权转让的条件和法律依据不同，公诉机关将某公司转让乙公司股权行为认定为土地使用权转让，法律依据不足……被告单位某公司和被告人孙某不构成非法转让土地使用权罪”。

人民法院入库案例、指导案例以及基层类案所作出的裁判观点均对本类案件具有极强的参考价值，即股权转让不能直接代表土地使用权属发生变更，土地使用权主体仍是公司本身。为避免出现“同案不同判”的现象，本类案件不宜被认定为非法倒卖土地使用权罪。

实践意义

通过本案对非法转让、倒卖土地使用权罪中涉及股权转让争议问题的论证，我们希望给到相关民营企业家深刻警醒。民营企业家是市场经济的重要活力源，经营中应始终以合规为底线，尤其要警惕土地交易、融资、税务等重点领域的刑事风险。在土地权益流转时，务必分清股权与土地使用权的法律边界，规范合同表述、留存投资开发意图的相关证据，避免出现“以股权转让代表土地使用权转让”的模糊地带。

在日常经营中，民营企业家可建立基础合规机制：重要交易前咨询法律专业顾问，关键文件（如股权转让协议、土地开发计划）需妥善留存原件，争议优先通过民事途径解决，避免“民事纠纷刑事化”。合规并不是企业发展的束缚，而是长远经营的保证，唯有守住法律底线，才能让企业在法治化营商环境中稳步前行，实现可持续发展。